物业服务项目社区(小区)多元化治理重点案例

一、成都市新都区电视台专访

      

     

        2016年12月13日新都电视台专访本机构对商品房小区多元化治理试点工作的调处经验。

街道辖区各相关部门要加强组织领导，完善多元化参与机制，通过引入“专业机构”提供服务的试点工作，积极探索社会组织与基层党委、政府的互联、互补、互动工作模式，把群众自治组织、社会组织、志愿者组织和社会工作者联合起来，提升专
业机构参与社会事务的组织、管理和服务能力，特别是公益性、事务性的社会管理能力，成为化解群众(物业)矛盾的重要力量。
 
 

二、新都区区级部门联席工作会议及工作人员专业技能培训

 

  

  

  

三、与市住建领导交流研讨“物业管理条例”修订意见

  

  

四、小区治理工作部分荣誉

  

  

  

  

五、全省首例：四川省成都市社会治理试点项目(新都区大丰街道红湖公园城万人小区)；经本机构协助新都区大丰地方政府开展小区的自治组织建设、工作方法指导、协调会议参与、人员分工布局、法规标准把关、制度文本建设、业务能力培训、突出矛盾处理等相关工作，使红湖小区治理经验成为各地学习的典范，多次受到受到公安部、四川省社会治理委员会、成都市、区等各级领导肯定。

       为贯彻落实中办、国办《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》（中办发〔2015〕60号）文件精神，针对近年来商品房小区物业矛盾纠纷剧增的现状。新都区选择大丰街道作为探索小区物业矛盾纠纷多元化解机制建设试点。大丰街道高度重视，从加强组织领导、建立机构、完善多元参与机制等方面入手，在总结以往物业管理工作经验的基础上，建立了以街道办牵总组织协调、社区属地负责、第三方机构（成都天府新区至诚社会服务中心）提供专业指导监督，物业企业强化能力提升的“多方参与、共建共治”小区物业矛盾纠纷多元化解工作格局的试点目标。通过试点，在化解物业矛盾纠纷，强化小区治理方面取得了显著效果。

  
图表（上图）1商品房小区治理协调会
主要人员：大丰街道主要领导、社区居委会、小区核心代表

  图表（上图） 2指导街道相关工作人员学习红湖小区治理中的具体方法、疑难问题解答、相关经验交流、工作人员分工等。
其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、副主任、大丰街道网格员

  

图表3（上图）指导业主代表学习物业管理系列知识
其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、小区业主代表

  
图表 4（上图）培训街道工作人员上门发放选票测评意见的工作方法、对于广大疑难问题解答。
其他参会主要人员：大丰街道分管领导、综合便民服务中心主任、大丰街道网格员

  
图表 5（上图）对于小区楼栋长单元代表开展网格工作进行专业培训
其他参会主要人员：大丰街道分管领导、综合便民服务中心主任、小区楼栋长、各单元代表、热心业主

  
图表 6现场组织红湖公园城小区业主委员会候选人综合测评，选出正式候选人。
其他参会主要人员：大丰街道分管领导、综合便民服务中心主任、业主委员会候选人

  
图表 7现场指导街道工作人员入户调查
其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、崇义社区居委会主任

  
图表 8现场指导小区筹备组核算专有部门数据
其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、崇义社区居委会主任
地点：红湖公园城小区中庭

  
图表 9现场培训小区筹备组学习《四川省物业管理条例》《业主大会议事规则》、《业委会工作规则》、《管理规约》等法规
其他参会主要人员：大丰街道崇义社区居委会主任
地点：红湖公园城小区筹备组工作室

  
图表10机构技术人员现场评估电梯大修动用维修资金的合法性，确定损坏零部件价格。
参加工作主要人员：本机构电梯专业人员、物业公司及维保人员、街道社区工作人员
地点：电梯机房

  
图表11 本机构技术人员现场查验监控室、高低压配电房共用设备运行情况

主要人员：本机构电梯专业人员、物业公司工作人员

  

  
图表12本机构技术人员现场查验消防总控室、道闸系统、二次供水设备、发电机房共用设施设备运行情况

  

  
图表13红湖公园城临管物业评选大会
其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、崇义社区居委会书记、业主委员会成员、居民代表、参加临管竞聘的各物业单位代表

六、亲河民居.荣煜小区
       协助街道办处理新老物业交替中各种问题。物业公司提出40万退场要求，小区近百名群众情绪激动，发生了群众暴力冲击物业办公室的打砸事件，现场一度失控制。为及时化解矛盾，本机构专家成员冒着人身安全，在当地派出所的协助下，到达现场进行协调工作。并现场喊话宣传，及时控制住局面。后又经多日的几方协调和认定，原物业要求退还的金额降为4万以下，为广大群众挽回三十多万的损失，使新老物业顺利交接。
  

  

  
图表 1(上图)现场处理群体事件图片

  
图表2（上图）现场拟定新老物业交接清单

     七、交大数字三区
       交大数字三区小区总建筑面近5万平米，总户数近500余户，该小区由成都亿胜置业有限公司、四川国瑞投资有限责任公司、成都交大工程技术建设开发有限公司共同开发建设，成都工建物业管理有限公司进行物业服务管理。
       该小区问题较多（物业费的缴纳问题、企业管理问题等因素），该企业于2018年8-9月先后向区房管局、大丰街道、社区递交了正式退场申请报告（因经营困难不再对该小区进行服务管理），后由街道、社区全程监督，我机构专家全程指导业主委员会召开业主大会会议进行物业企业选聘工作以及新老物业交接工作。

  

  

  
图14（上图）交大数字三区物业招标开标现场会
参会人员：街道办事处及社区居委会工作人员、专家机构工作人员、业主委员会委员、各投标单位代表
  
图15（上图）评标会现场
参会人员：街道办事处工作人员、专家机构工作人员、业主委员会委员、业主代表

八、民生新干线
       小区居民文化差异较大，很大一部分居民为外来务工、短暂租住户及外地户居民，因此一旦小区出现问题在沟通处理上相对带来一定困难，该小区的主要问题有以下几点：
       1、 原开发商问题业主未拿到房产证引发的群体矛盾。
       2、因产权问题业主拒不缴纳物业费，以至于物业企业无法正常运转，恶性循环致使小区业主与物业企业矛盾加深，强烈要求更换物业企业；
       
       主要工作开展：
  

  
图表 16协助街道调处因房产证未拿到引发的群体事件
       其他参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、业主委员会成员、广大业主代表、新都民生物业服务有限公司负责人
       地点：民生新干线小区会议室

  
图表 17（上图）指导业主委员会学习选聘物业服务企业相关法律法规，并拟定选聘流程，现场讨论。
其他参会主要人员：民生新干线第一届业主委员会、各楼栋代表
地点：民生新干线业主委员会办公室

  
图表 18（上图）协调新老物业交接问题，核查小区共有设施设备清单，及时化解在交接过程中因财务移交引发的矛盾，为广大业主挽回损失近30万元。
地点：大丰街道办事处一楼综治调解中心

九、凤凰山一号
       该小区小区收费率低，服务质量差，加之因开发建设出现了很多历史遗留问题，业主经常自发聚集近百人要求强行更换物业服务企业。街道办、机构专家、社区工作人长期召开现场协调调解矛盾。

  
图表 19（上图）召开选聘物业服务企业专业知识培训会，调解因要求更换物业服务企业引发的矛盾。
参会主要人员：大丰街道综合便民服务中心主任、太平社区居委会主任
地点：大丰街道太平社区居委会
  
图表 20（上图）协助街道维持小区稳定，处理因小区出现大面积停水引发的群体矛盾。
其他参会人员：街道维稳人员、社区工作人员、广大业主代表

十、尚林花园
       尚林花园小区总户数：1345户，建筑面积：145544.30平方米，由四川鑫圣房地产开发有限公司开发建设，成都众拓物业管理有限公司进行物业管理服务，主要问题以下几点： 1、在小区申请筹备成立业主委员会期间，小区居民因停车位涨价事宜情绪过激，小区内横幅不断、集聚近200名业主要求各级部门给予解决答复。

  
图表 21（上图）协助处理因停车费上涨引发的群体事件
其他参会主要人员：大丰街道、高家社区居委会、大丰派出所、开发公司
地点：尚林花园小区
  
  
图表22（上图）协助处理小区住改商引发的群体矛盾
其他参与工作主要人员：大丰街道、
3、统计业主委员会、监督委员会表决票期间，因专业知识缺乏一味地自我主张、主观易判不按法规进行工作。

  
 图23（上图）业委会、监委会表决结果统计现场

4、聘用众拓物业公司的联系会议
       通过街道办事处搭建平台召开联席会议，区房管局物建科负责人、机构专家老师、街道社管中心、高家社区、大丰派出所、众拓物业企业、业主委员会成员、监事会成员共计22人共同参加，会上通过专家老师的专业指导协调，根据《成都市物业管理条例》七十四条之规定，业委会在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。结合本小区实际情况，居民提出了一些有待改善的服务项目，给予企业3个月整改期，整改期后进入续聘程序，由全体业主进行双过半表决，如小区业主双过半同意（50%以上的专有部分面积且50%以上的户数同意），则物业公司续聘，并在街道、社区、业主委员会和广大业主的监督下，做好未来三年工作计划。如小区业主未能双过半同意（50%以上的专有部分面积且50%以上的户数同意）,则进入选聘程序。

  

 图24（上图）是否续聘物业企业联席会议
       参会人员：区房管局物管科、街道工作人员、专家机构人员、社区居委会人员、业委会监委会委员

十一、新神风金牛座
        自2017年年中以来，小区总体情况如下：
        ①机构专家团协助街道及其社区居委会全程指导小区筹备业主大会、选举业主委员会委员工作；
        ②同时在选举阶段为了确保选举工作的顺利进行以及小区整体情况平稳过度，机构专家先后对业主代表、筹备组成员、发票、统票小组进行10余次的培训普法宣讲工作同时与物业公司进行了多次交流、沟通工作；
        ③对于业主提出的小区管理问题，专家机构现场组织业主委员委员,物业公司开展问题协调会，并在会上给与了相应的处理意见，得到了业主委员会、物业公司、和开放商的共识，为小区的园内稳定打下了基础。
       ④业主委员会成立后，因其整体年龄结构年轻化，对于在指导管理物业服务企业，处理相关矛盾的过程中还缺乏实操经验。该小区物业服务企业在日常服务管理上尚存在很多的问题，小区业主投诉不断，小区业主委员会刚刚成立其办公室及其日常工作制度等还不完善：各委员的分工、职责、日常工作开展、接待制度、公共收益及维修资金的监管等，通过不定期的培训指导，业主委员会工作将逐步在小区步入正轨。

  

  

十二、北新润苑（一、二期）
        小区公共收益属于全体业主共有，但北新润苑一期、二期业主委员会对于是否经营有管理公共收益权，是否有权直接使用、处置公共收益，各说各理，且内部发生了激烈的冲突。对此，三方机构专家多次进行协调和普法工作，及时纠正了业主委员会部分委员对于公共收益的错误理解。通过三方机构专家多次进行协调和联系会议协谈指导，2017年春节前夕物业企业与业主委员会达成共识，物业公司将2017年全年度公共收益已拨付分配于一、二期业主大会公账，并由业主委员会将全年度工作情况向全体业主进行公示。
       关于物业服务合同即将到期，对于是否续聘原物业，业主委员会和部分业主代表有不同意见，很容易在续聘、选聘的过程中引起重大群体时间和其它过激行为，现正在讨论协商中。

  

  

新都街道、桂湖街道、三河街道、斑竹园镇政府、天府新区华阳街道、青羊区草市街街道案例如下：
一、新都街道小区治理工作会

  

  

二、桂湖街道小区治理工作会

  

  

三、三河街道小区治理工作会

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

二、斑竹园镇政府杨柳社区小区多元化治理案例：

  

  

三、新都区斑竹园镇大江社区小区多元化治理案例：

  

四、天府新区华阳街道辖区服务案例：
1、指导枫渡莱茵小区选聘物业服务企业程序

  

2、指导香汀兰庭小区成立业主委员会事宜

  

3、指导心怡.紫晶城小区成立业主委员会事宜

  

4、指导光明城市小区成立业主委员会、监事会事宜

  

五、青羊区草市街街道上河新城小区治理工作：

  

  

  

  

  

五、武侯区机投街道办事处学习交流会
       2017年10月13日，天府至诚三方机构应大丰街道办事处综合便民服务中心的需求，组织协调两个街道相关部门间的交流学习会议，会上机投街道主任、社管中心负责人等工作人员对其日常处理的重点案例以及近年来的社会现象进行了深刻的剖析，通过会议的探讨交流，大家对小区多元化综合治理方面工作有了全新的认识，希望以后双方多多开展相关的交流会议，相互学习，互量互助，并为我机构进驻机投街道奠定坚实的基础。