业主大会设立和业主委员会选举、换届法规政策辅导精讲

业主大会设立和业主委员会选举、换届相关法规政策辅导精 讲（讲义）

第一部分：业主大会设立（召开首次业主大会会议）

一、设立条件 

（一）具体条件 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设 立一个业主大会： 

（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积 50%以上； 

（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积 20%以上。

（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业 服务合同到期前 90 天。 

（二）面积计算问题 专有部分面积计算：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积 计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

建筑物总面积计算：建筑物总面积，按照专有部分面积的统计总和计算。 

车位（库）是否计入总建筑面积：机动车停放库（位）以及依法归全体业 主共有的物业，不计投票权。成都市人民政府关于贯彻实施《成都市物业管理 条例》的通知 

交付：通俗称为交房，即开发商将商品房的实际控制权转移给购房人。 

（三）业主大会设立强制性理解

1、《成都市物业管理条例》第 24 条，是支持业主大会及业主委员会应当 强制必设原则，采用了“应”，遵循了国务院《物业管理条例》第 10 条立法 精神，同时充分考虑建筑物区分所有权“人法”及“成员权”，在区分所有权 人数众多的情况下，设立业主大会是现代区分所有建筑物小区管理与维护运作 实践的必然要求，在实践中发生设立小区业主大会及业主委员会后，反而产生 矛盾，或者设立了业主大会及业主委员会，没有起到任何积极作用的现象，属 于业主大会依法依约履行职责范畴，而不能以之否认业主大会强制设立原则。 

2、业主大会强制设立，街道办事处（乡镇人民政府）定位： 强制设立，并不是要求街道办事处（乡镇人民政府）主动去推动，而根据 住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条的规定，及《四川 省物业管理条例》第二十一条规定，《成都市物业管理条例》第二十五条、第二十六条规定，只有在接受开发商或业主申请下，街道办事处（乡镇人民政府） 才介入履行组织筹备首次业主大会。 

二、设立发起人

（一）开发商

1、为什么选择开发商作为发起人 

四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》赋予开发商作为首次 业主大会设立发起人，是基于首次业主大会会议召开条件是以专有部分交付率 为准，是否达到 50%或 20%的临界比例，只有开发商最清楚，开发商最为清 楚情况，符合效率原则。 

2、开发商履行发起设立报告的时限及受理主体 《成都市物业管理条例》二十五条，符合本条例第二十四条第一款规定条 件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部 门。（没有规定具体时限，同时报送房地产行政主管部门，后续由房地产行政 主管部门接到报告之日起 5 个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府） 

《成都市业主大会活动规则》第三条规定，建筑区划符合《成都市物业管 理条例》第二十四条规定的业主大会设立条件的，开发建设单位应当在 90 日 内向区（市）县房地产行政主管部门报告。（规定 90 日期限，且向房地产行 政主管部门报告） 

《四川省物业管理条例》第 21 条规定，条件具备之日起 30 日内，建设单 位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处处（乡镇人民政府）申请设立 业主大会。同时《四川省物业管理条例》第七十四条第二款规定，未按本条例 第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承 担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的， 处 5 万元以上 15 万元以下的罚款； 

实践中，遵行 90 日期限还是 30 日？是向房地产行政主管部门报告或是向 街道办事处报告？ 

（1）期限：根据法律规范冲突的适用原则：新法优于旧法、上位法优于 下位法，《四川省物业管理条例》作为 2012 年 7 月 1 日实施的新，从时间上 判定为新法，从效力上高于其他法规及规范性文件。因此适用《四川省物业管 理条例》，实践中，若开发商未履行 30 日内按规定报告责任，在责令限期改 正中，期限可以参照《成都市业主大会活动规则》90 日内的期限。 

（2）受理主体：根据法律规范冲突的适用原则：新法优于旧法、上位法 优于下位法，《四川省物业管理条例》第四条规定街道办事处（乡、镇人民政 4《四川省业主大会和业主委员会指导规则》主要起草人伍三明 业主委员会专题辅导讲座讲义 府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的 工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的 关系，调解处理物业管理纠纷。第 21 条规定，条件具备之日起 30 日内，建设 单位应当书面报告物业管理区域实在地街道办事处处（乡镇人民政府）申请设 立业主大会。因此街道办事处（乡、镇人民政府）应作为业主大会设立申请的 受理主体。 

3、开发商不履行报告等相关义务如何处置？ 《成都市物业管理条例》第八十三条违反本条例第二十五条规定的，由区 （市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以 1 万 元以上 5 万元以下罚款。 《四川省物业管理条例》第七十四条第二款规定，未按本条例第二十一条 规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工 作经费和首次业主大会会议经费的，县级以上房地产行政主管部门责令限期改 正；逾期未改正的，处 5 万元以上 15 万元以下的罚款； 在实践过程中，街道办事处（乡镇人民政府）应督促开发建设单位依法履 行义务，可以发文督促其整改，拒不整改或逾期不响应的，抄送相关情况送区 （市）县房产行政主管部门，由区（市）县房产行政主管部门依法处置。 

（二）业主发起 

《成都市物业管理条例》第二十六条：开发建设单位未及时书面报告的， 业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府 提出设立业主大会的书面要求。 《四川省物业管理条例》第二十一条规定：符合本条例第二十条第一款规 定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域 内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办 事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。 实践中，作为开发商不履行法定发起设立义务，业主发起作为补救途径。 街道办事处、乡（镇）人民政府应该受理业主请求后，核实情况，确认是否符 合条件。 

三、业主大会筹备组 

（一）筹备组成立期限 《成都市物业管理条例》

第二十六条：街道办事处、乡（镇）人民政府应 当在收到报告或者要求之日起 15 个工作日内组织业主成立业主大会筹备组， 筹备召开首次业主大会会议。

《四川省物业管理条例》第二十二条 ：街道办事处（乡、镇人民政府）应 当在收到报告之日起 15 日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行 政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

（二）筹备组组成 

《四川省物业管理条例》第二十二条 筹备组由业主代表、建设单位、房地 产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成， 其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。

《四川省物业管理条例》第二十二条筹备组组长由街道办事处（乡、镇人 民政府）代表担任。

《成都市物业管理条例》第二十七条：筹备组组长由街道办事处、乡（镇） 人民政府派员担任。 在实践中，居民委员会（村民委员会）人员担任筹备组组长，是否具有资 格？ 

（三）筹备组业主代表产生 

《四川省物业管理条例》第二十二条筹备组中业主代表的产生，由街道办事 处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。 

《成都市业主大会活动规则指导细则》第四条 （筹备组中的业主代表条件） 筹备组中的业主代表应当具备下列条件： 

（一）具有完全民事行为能力； 

（二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金 等业主义务；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 

（四）具有一定的组织协调能力； 

（五）具有必要的工作时间。 

（四）筹备组职责 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条 筹备组在首次业主 大会会议召开前应完成下列事项：

（一）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积； 

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； 

（三）确定首次业主大会会议表决规则； 

（四）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； 

（五）拟定业主委员会选举办法草案，提出业主委员会委员候选人建议名 单；

（六）拟定首次业主大会会议筹备及召开会议费用预算明细和结算方案； 

（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 其他工作，主要包括有：宣传法律、法规、规章等，培训筹备组工作人员， 推选确定机票、唱票、监票人，核发表决票，设立票箱、投票站等等工作。 

（五）筹备工作中注意事项 

1、筹备组成立，是从什么时候开始的？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十五条 街道办事处（乡、镇 人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理 区域内显著位置公告 7 日以上，筹备组自公告之日起成立。

2、筹备组成立后，筹备工作推进有无期限要求？ 

《四川省物业管理条例》第二十三条 筹备组应当自成立之日起 90 日内组 织召开首次业主大会会议。

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条因筹备组成员辞职 或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或逾期未完成筹备工作的，筹备组应 当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散， 符合第十一条规定的，可以重新申请成立业主大会。 

3、业主对筹备组代表有异议的，如何解决？

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十五条 业主对筹备组成员有 异议的，由街道办事处（乡、镇人民政府）协调解决。

（4）筹备组组长职责？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十三条 筹备组组长履行以 下职责：

（一）召集和主持筹备组会议； 

（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

（三）签发筹备组公告； 

（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；

（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。 

（5）筹备组组长不履行职责如何处置？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十三条筹备组组长不履行或 者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以 向街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡、 镇人民政府）应当及时指定。 

（6）筹备组遵行的工作原则有哪些？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条 筹备组应当遵守 以下工作原则： 

（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议； 

（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数以上成员同意；成员进行表决 时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的， 不影响决议的效力； 

（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字 确认； 

（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的 除外；

（五）筹备组应当自成立之日起 90 日以内完成筹备工作，组织召开首次 业主大会会议； 

（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

（7）开发商在筹备过程中依法履行配合的义务有哪些？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十六条建设单位应当自筹备 组成立之日起 7 日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资 料，并承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费。

（一）物业管理区域证明； 

（二）房屋及建筑物面积清册； 

（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）； 

（四）建筑规划总平面图； 

（五）交付使用共用设施设备的证明； 

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。 筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

（8）开发商承担首次业主大会筹备工作经费，承担多少，实践中矛盾纠 纷如何处置？ 

《四川省物业管理条例》第二十三条，筹备组工作经费和召开首次业主大 会会议的经费应当由建设单位承担。 

《成都市物业管理条例》第二十九条：自业主大会依法设立之日起，筹备 组职责自行终止。筹备组的必要经费由开发建设单位承担。 

《成都市房产管理局 成都市物价局关于业主大会设立费用承担问题的通知》

各区（市）县房产管理局、物价局，高新区规划建设局，各开发建设单位： 

根据《成都市物业管理条例》第二十九条第二款“筹备组的必要经费由开 发建设单位承担”的规定，为促进建筑区划业主大会依法设立工作的开展，维 护业主、开发建设单位及物业服务企业的合法权益，现就设立业主大会必要经 费的相关问题通知如下： 

设立业主大会的必要工作经费，根据建筑区划的规模可按每户 50 元标准 确定；建筑区划总户数在 1000 户以下的，一般不高于５万元；建筑区划总户 数在 1000 户以上的，一般不高于 10 万元。 

本通知自 2009 年 4 月 1 日起执行。 

特此通知。 

二〇〇九年三月十九日

（9）开发商拒不配合筹备组，提供建筑区划业主名册等资料，怎么办？ 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十七条 筹备组需要核查业 主名册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，相关单位应当 予以配合。

《成都市业主大会活动规则》第四条 筹备组需要查询业主清册、规划车位 的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，不动产登记机构应当予以配合。 

（10）筹备组职责终止与工作移交问题？ 

《成都市业主大会活动规则指导细则》第十五条 （筹备组职责终止） 筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起 10 日 内，将业主名册、业主大会会议资料等有关资料移交给业主委员会，其职责自 行终止。

四、首次业主大会会议 

（一）会议通知及表决内容公告

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条首次业主大会会议召 开前 15 日，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书 面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知街道办事处（乡、镇人民政府）， 公告期不少于 15 日。 《成都市业主大会活动规则指导细则》第六条 （通知送达） 首次业主大会会议召开前 15 日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面 通知在建筑区划内显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主： 

（一）当面递交； 

（二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）邮寄； 

（四）向业主发送电子邮件； （

五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息； 

（六）其他法定方式。 实践中，对于公示的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则以 及投票权数（投票的业主专有部分面积、建筑物总面积和投票权总人数）公示 的时间不得少于 7 日，公示期内，业主对公示有异议或建议的，应当向筹备组 书面实名提出，筹备组在公示期满 7 日内，应当参照业主的意见和建议对各种 事项进行修改，并将修改的文本向业主公示，对业主提出的建议和意见没有采 纳的，应当作说明。 

（二）业主参会

1、会议形式及参会业主人数面积要求 《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以 采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

2、业主表决形式 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十九条 业主表决形式可采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、传真、短信表 决等方式。但不论采用其中任何形式都应当具备真实性、可追溯性。 

3、业主参会确认 《成都市业主大会活动规则指导细则》业主参加首次业主大会会议以业主 或其推选的业主代表在会议签到表上签字或在表决票上签字确认为准。

4、首次业主大会会议内容 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十九条 首次业主大会会议 应当对以下事项依次进行表决，并应当全部经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意： 

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； 

（二）选举产生业主委员会； 

（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。 

管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过 的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。

5、业主代理人参会 《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条 业主因故不能参加业主 大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

《成都市物业管理条例》第三十四条：业主可以委托代理人参加业主大会 会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 

6、业主代表参会 《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条 物业管理区域内业主人 数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议， 推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。 第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定 期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议 事规则规定。 

《成都市物业管理条例》第三十三条：同一建筑区划内有两幢以上建筑物 的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主 组成。 业主小组履行下列职责： 

（一）讨论业主大会拟讨论的事项； 

（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等 事项。

《成都市物业管理条例》第三十四条：业主小组行使前款规定职责的程序， 参照本建筑区划业主大会议事规则执行。 采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参 加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会 议。 

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条 业主人数较多， 业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在 业主大会议事规则中明确。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前 3 日以内， 就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代 替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大 会会议投票表决。

7、计票规则 《业主大会和业主委员会指导规则》 第二十六条 未参与表决的业主， 其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则 规定。

《成都市业主大会活动规则指导细则》第十一条 投票选举结束后，筹备组应 于当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记 录。 收集的表决票多于发出票数的，选举无效；每一表决票上所选人数多于应 选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经 2 名以上监票人认定，对相应部分作废票处理；废票应当计入表决票总数。 筹备组应当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。

五、业主委员会选举

（一）候选人

1、候选人条件 《成都市业主大会活动规则》第八条 （候选人条件） 业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主： 

（一）具有完全民事行为能力； 

（二）遵守（临时）管理规约，履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金 等业主义务； 

（三）办事公道，作风民主； 

（四）组织协调能力较强，有必要的工作时间； 

（五）本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、 机构中任职； 

（六）无侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为； 

（七）其他符合业主大会议事规则规定的条件。

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条 业主委员会委员 应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件： 

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录； 

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；

（三）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

（八）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。 

2、候选人产生 《成都市业主大会活动规则指导细则》第九条 （候选人产生方式）

业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务 等物业管理相关专业知识的业主，并由筹备组根据业主提名或向业主发放推荐 表，按被提名或被推荐人次多少产生。 业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢为单位单独或 者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期 推荐的无效。每一名业主提出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。 筹备组应当将产生的候选人及其基本情况在建筑区划内显著位置公布。 《成都市业主大会活动规则》第八条筹备组中的业主成员被提名为候选人的， 其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由 筹备组从推选结果中依次递补。

3、候选人异议 《成都市业主大会活动规则》第十条 （异议处理） 业主对候选人符合规定条件有异议的，应当在选举日的 10 日前向筹备组 提出，筹备组受理业主的异议后应当在 5 日内予以调查核实，并在建筑区划内 如实公布。

4、候选人差额选举 《成都市业主大会活动规则》 第六条 （业主委员会的选举） 业主委员会由建筑区划内全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计 票的方法直接选举产生。选举应坚持公开、公平、公正的原则，实行差额选举， 其差额比例不得低于五分之一。 差额选举，就是候选人多于应选人的选举。差额率应该是被差掉的数量除以 应选人数。比如应选 7 个人，候选人是 8 个人，那么差额比例就是 1/7*100%。

5、候选人当选 《成都市业主大会活动规则》第九条 （候选人当选） 候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数 （以下简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成 票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当 选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。未当选的候选人， 按照得票多少作为业主委员会候补委员。 获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行 选举。 

（二）业主委员会主任 

1、主任候选人条件

《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条 除上述条件外，业 主委员会主任还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础； 

（二）具有良好的职业道德，遵纪守法； 

（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

2、主任、副主任推选 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条 业主委员会应当自 选举之日起 7 日以内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 主任、副主任应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得 担任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。 

（三）业主委员会备案

1、备案要求 《四川省物业管理条例》第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府） 备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政 府房地产行政主管部门： 

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； 

（二）管理规约、业主大会议事规则； 

（三）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业 主委员会印章。 业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

《成都市业主大会活动规则》第十条 （设立备案） 业主大会依法设立之日起 30 日内，锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含 成都高新区）业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料，其他区 （市）县业主委员会应当向当地街道办事处、乡（镇）人民政府提交下列资料： 

（一）业主大会设立事项登记表；

（二）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委 员会工作规则； 

（三）表决结果统计； 

（四）经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况； 

（五）业主名册及其他资料。

2、变更备案 《成都市业主大会活动规则》第十条 （设立备案） 业主大会设立事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起 15 日内， 依照本条规定重新记录备案。

3、撤销备案 业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，区（市）县房 产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当撤销备案，责令业主委 员会限期改正并在建筑区划内公告。

4、备案告知及公告 业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称 物业服务企业），并在建筑区划内公告。

5、备案异议处置 业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主 大会议事规则》的约定进行处理。

6、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》对业主委员会备案的要求 第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日以内，持以下材料 依法向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案： 

（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的 报告； 

（二）业主大会决议； 

（三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； 

（四）业主委员会委员名单； 

（五）首次业主委员会决议事项； 

（六）筹备组及业主大会决定的其他重大事项。 材料齐全的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在 15 个工作日内予以 备案，出具书面备案证明，并在备案后 7 日以内将备案材料抄送县级以上人民 政府房地产行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地的公安派出所、居 民（村民）委员会。 因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时， 业主委员会应当自变更之日起 30 日以内到原备案机关办理变更备案。

（四）在首届业主委员会及委员选举过程中的几个问题 

1、筹备组业主代表被推选为业主委员会委员候选人后，筹备组成员身份 问题？

《成都市业主大会活动规则》第八条筹备组中的业主成员被提名为候选人 的，其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的， 由筹备组从推选结果中依次递补。 我们在实践中理解为提名为候选人，应是筹备组应当将产生的候选人及其基 本情况在建筑区划内显著位置公布。如何理解提名为候选人时间，筹备组可以 形成筹备工作会议记录，进行决定。

2、候选人业主身份问题？ 业主委员会委员必须由业主身份人员担任，因此业主的判定，必须遵循 《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》规定的依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取 得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专 有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业 主。 在实践中，关于父母、子女、配偶等等，是否成为业主，需要依法判定。 

3、业主委员会刻章及账户设立问题？ 

（1）业主委员会印章刻制 《四川省物业管理条例》第二十八条 业主委员会办理备案手续后，可持备 案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。 

（2）业主委员会账户设立 《成都市业主大会活动规则》第十一条 （账户设立） 业主大会依法设立后，业主委员会应当到商业银行开设建筑区划业主委员 会工作经费账户，并自开设之日起 5 个工作日内在建筑区划内书面公告。 在实践中，存在新老业主委员银行账户移交问题，应该注意在原老业主委员 会印章销毁前，应该先报备开户银行，做好相关移交前后的衔接工作。 

4、程序不合法、不规范或欺骗弄虚作假的选举、备案的业主委员会问题？ 

《成都市业主大会活动规则》第十条业主委员会违反法规、政策等规定以虚 假资料取得备案的，区（市）县房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人 民政府应当撤销备案，责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第十二条规定的 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害 其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的 规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主 委员会作出决定之日起一年内行使。

《成都市业主大会活动规则》第十条 业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称 物业服务企业），并在建筑区划内公告。 业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主 大会议事规则》的约定进行处理。 

六、业主委员会及委员罢免 

（一）委员资格终止 《成都市物业管理条例》 第四十一条：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止： 

（一）不再是该建筑区划内的业主；

（二）丧失民事行为能力； 

（三）被依法限制人身自由半年以上； 

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 

第四十二条：业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终 止其委员资格： 

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求； 

（二）拒不履行委员职责； 

（三）业主委员会半数以上委员或者 20%以上业主提议撤销其委员资格；

（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。 

（二）业主委员会罢免 《成都市业主大会活动规则》第十五条 有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定，组织 召开业主大会临时会议：

（二）五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议；

《四川省物业管理条例》第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主 大会的授权，决定罢免其委员资格：

（五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委 员资格的； 《成都市业主大会活动规则指导细则》第十七条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 

（一）经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议 的。 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条 业主委员会未按业 主大会议事规则的规定组织业主召开业主大会会议、不履行职责的，物业所在 地街道办事处（乡、镇人民政府）应当在接到投诉之日起 10 日以内责令其限 期履行职责。业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处（乡、镇人民政府）应 当组织业主召开业主大会会议，共同决定有关事项。 

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条 业主委员会未按业主大 会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临 时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县 房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期 召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇 人民政府的指导和监督下组织召开。

第二部分：业主委员会换届 

一、条件 （一）自然终止换届 

《四川省物业管理条例》第三十一条 业主委员会任期届满 90 日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 《成都市物业管理条例》第四十三条 业主委员会任期届满 60 日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条 业主委员会任期届满前 3 个 月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县 房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 业主委员会换届，主要将期限作为自然周期换届的唯一条件，因此业主委员会 成立时间从何时计算至关重要，在实践中，要区分业主大会设立时间和业主委 员会成立时间，当前，业主委员会主要以取得备案证明的时间作为成立时间的 标准。

（二）紧急情形换届

《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条 业主委员会委员人数不 足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

二、组织方 

（一）业主委员会 根据规定，业主委员会在 90 日前应当组织召开业主大会会议进行换届。

（二）居民委员会 《业主大会和业主委员会指导规则》 第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的 区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组 织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、 乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。 第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人 数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的 居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的 职责。 

三、换届筹备组 

（一）成立公告与抄告责任 《成都市业主大会活动规则》 第十八条 业主委员会换届改选的，一个建筑区划内应当成立一个换届筹 备组。换届筹备组应当自成立之日起 3 日内在建筑区划内书面公告，公告期不 少于 7 日，并抄告区（市）县房产行政主管部门。 

（二）筹备组成员 《成都市业主大会活动规则》第十八条 换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及按照物业类型、楼层、单 元或幢确定的业主代表组成。换届筹备组中的成员被提名为业主委员会候选人 的，其在换届筹备组中的工作自行终止。 新一届业主委员会依法选举产生后，换届筹备组的职责自行终止。 实践中，换届筹备组成员的组成，由物业所在地的居民委员会在街道办事 处、乡镇人民政府的指导，制定换届选举方案。

（三）换届工作程序 《业主大会和业主委员会指导规则》 第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： 

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

实践中，具体的换届程序可以依据本建筑区划的《业主大会议事规则》相关 约定执行。

（四）业主委员会委员候选人产生 

《业主大会和业主委员会指导规则》 第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查 参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确 定业主委员会委员候选人名单。 《成都市业主大会活动规则指导细则》第九条 （候选人产生方式） 业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务 等物业管理相关专业知识的业主，并由筹备组根据业主提名或向业主发放推荐 表，按被提名或被推荐人次多少产生。 业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢为单位单独或 者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期 推荐的无效。每一名业主提出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。 

《成都市业主大会活动规则》第十八条 原业主委员会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的，可以不再列为 新一届业主委员会委员候选人。

四、换届选举后的交接 

（一）交接时限 《业主大会和业主委员会指导规则》 第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内，将其保管的档 案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 《四川省物业管理条例》第三十二条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起 10 日内，上一届业主 委员会应当在街道办事处 （乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档 案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员 会。 

（二）不交接处置 《四川省物业管理条例》第三十二条 拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇 人民政府）协助收。 《业主大会和业主委员会指导规则》

第五十六条 业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及 其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公 安机关协助移交。

五、业主委员会换届中的几个问题 

（一）业主委员会及委员期限已满后，能否再以业主委员会及委员名义行 使权利？ 

《业主大会和业主委员会指导规则》 第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业 主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪 的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人 数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的 居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的 职责。 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》 第四十七条 业主共有的相关财物及本规则第四十二条规定的材料属于业 主共有，任何组织或个人不得侵占。 因物业管理区域调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员 会应当在解散前将档案等资料移交给居民﹙村民﹚委员会代为保管，并以书面 形式告知物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府），并按照有关法律、法规 的规定做好业主共同财产清算工作。 

（二）业主委员会委员集体辞职问题？ 《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条业主委员会委员集 体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案 资料、印章及其他财物账目交由居民﹙村民﹚委员会代为保管，并以书面形式 告知物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）。 

第三部分 业主大会设立与业主委员会选举及履职主要问题

一、理顺几个关系问题 

（一）街道办事处（乡镇人民政府）与业主委员会在物业管理活动中的关系？ 

《四川省物业管理条例》第四条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、 协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，

《成都市物业管理条例》第三条：街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、 指导本辖区内的业主依法设立业主大会，指导监督业主大会、业主委员会依法 履行职责。 《业主大会和业主委员会指导规则》第六条 物业所在地的区、县房地产行政主 管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给 予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 

（二）街道办事处（乡镇人民政府）与居民委员会（村民委员会）在物业管理 活动中的关系？

《四川省物业管理条例》第四条 街道办事处协调社区建设与物业管理的关系。 居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的 工作。

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条 业主委员会未按业主大会议 事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会 议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地 产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开； 逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政 府的指导和监督下组织召开。 第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、 县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换 届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡 镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。 第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不 足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民 委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 

（三）居民委员会（村民委员会）与业主委员会在物业管理活动中的关系？ 

《物业管理条例》第十四条 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的 居民委员会。 《成都市物业管理条例》第六条：社区居民委员会应当按照有关规定对业主大 会、业主委员会进行指导和监督。

二、保障性住房物业设立业主大会还是管理委员会问题 

《四川省物业管理条例》第二十一条 保障性住房物业可根据其房屋所有权权 属成立业主大会或由所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织相关部门、 物业使用人、居民(村民)委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。