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第一章 总 则
第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《前期物业管理招标投标暂行办法》(建住房〔2003〕130号)、《四川省物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，开发建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。
第三条 市房地产管理局（以下称市物业管理主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。
县、区房地产行政主管部门（以下称辖区市物业管理主管部门）负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。
第四条 新建物业，开发建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一的，开发建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；
（二）住宅管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米；
（三）截止招标文件规定的递交时间，提交投标文件的投标人少于3个的。
符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，向市物业管理主管部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定，物业项目在区级行政区域范围内的，应当报经辖区物业管理主管部门初审，由市物业管理主管部门核准；物业在两县行政区域范围内的，应当报经当地房地产管理部门核准。
截止招标文件规定的递交时间，递交投标文件的投标人少于3个的，还应当提交投标人未投标的原因说明及经相关单位证明的投标人不足3人的情况说明；房地产管理部门应当组织物业管理专家对被选聘人拟为物业服务建筑区划配备的服务力量、拟定的服务事项、服务质量、费用标准及测算依据等进行审查。经房地产管理部门核准的，房地产管理部门应当出具同意物业服务以协议方式选聘的核准意见。
第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第七条 前期物业管理的主体与条件：
（一）前期物业管理的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得相应资质证书的企业。
（二）企业资质等级与承接的物业服务建筑区划建筑面积相对应；
（三）建立了企业信用信息，且上年度信用记分高于80分。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标投标方式。
建筑物总面积在3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的建筑区划，可以采用邀请招标投标方式。
招标人应根据物业服务招标的范围确定招标方式，招标人采取公开招标方式的，应当在自贡市房地产管理局政务网（http://www.zgfdc.gov.cn/）或者自贡日报等公共媒介上发布招标公告，其中在网上公告时间不少于3个工作日；招标人采取邀请招标方式的，应当向3家以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
第九条 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，应当在项目所在地辖区物业管理主管部门进行招标备案。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，参照《自贡市物业管理招标文件（示范文本）》在招标前完成招标文件的编制，招标文件的内容应当符合我市相关政策规定和行业规范。
第十一条 采用公开招标，招标人应当对投标申请人进行资格预审。资格预审文件应当包括：
（一）投标申请书；
（二）物业管理资质证书和营业执照（复印件）；
（三）企业概况、财务状况、技术装备等证明材料；
（四）拟派出的项目负责人、专业服务人员的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料；
（五）本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交外地企业驻自贡从事物业服务活动备案通知书。
第十二条 资格预审由招标人依法组建的资格预审评审委员会负责。资格预审评审委员会应由招标人代表和物业管理专家组成，成员为3人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数的2/3。
资格预审评审专家由招标人在评审会议前1日内从市物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定，参与资格预审的评审专家不得作为该物业服务项目的评标专家。
第十三条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。
资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标；招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。
第十四条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动，否则，将被记入信用档案。
第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十六条 招标人对已发出的招标文件需进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。
第二十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十一条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业管理主管部门备案。
同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司；以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。
第二十二条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。
第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标人情况（概况、信誉、管理成果、企业发展方向等）；
（二）管理组织网络；
（三）服务方案及服务承诺；
（四）服务费用收支预算方案及盈亏分析；
（五）近期规划和远期目标的设想；
（六）市物业管理主管部门出具的附加分证明；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
第二十四条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点，经招标人检查后向投标人开具《投标文件回执》。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应拒收或作废标处理。
第二十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十四条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和定标
第二十七条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。
第二十八条 评标由依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从自贡市物业管理行业专家名册中采取随机抽取的方式确定。
招标人依据本办法第十三条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。
抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：
（一）本人所在企业参加投标的；
（二）所在单位下属物业服务企业参加投标的；
（三）所在单位同投标人属同一上级主管部门的；
（四）与投标人有其他利害关系的。
第二十九条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法。
物业服务投标评审分为投标人资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审。除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十条 评标附加分按下列规定执行：
（一）根据开标之日前1年内（以获奖发文之日起计算）投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业管理主管部门出具的业绩证明增加资信分：
1.获得全国物业管理示范（优秀）称号的，可加2分；
2.获得四川省物业管理示范（优秀）称号的，可加1.5分；
3.获得自贡市物业管理示范（优秀）称号的，可加1分；
投标人的业绩加分以公司为单位，其所获奖项以*********别称号为加分依据，有多级称号的，不累加，不重复使用。
（二）根据开标之日投标人继续在管的老小区（指本市范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区）面积，凭物业管理主管部门出具的证明增加资信分：
1.管理老小区面积在50万平方米以上（含50万）的，可加3分；
2.管理老小区面积在20～50万平方米以上（含20万）的，可加2.5分；
3.管理老小区面积在10～20万平方米（含10万）的，可加2分
4.管理老小区面积在5～10万平方米（含5万）的，可加1.5分；
5.管理老小区面积在5万平方米以下的，可加1分。
管理的老小区面积应合并计算，不得分割多次使用。
投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业管理主管部门出具的证明为准。
第三十一条 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：
（一）投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；
（二）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
依法必须进行招标的前期物业管理项目，如有投标人被认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新组织招标，被认定为废标的投标人不得再次报名参加该项目的招投标活动。
第三十二条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员在进行主标书评审时，应将所有通讯工具暂交至辖区招标办统一保管，待评审结束时归还。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。
第五章 合同的订立与履行
第三十三条 中标结果应当于定标次日在自贡市房地产管理局政务网 （http://www.zgfdc.gov.cn/）网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒体上进行公示。
第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，到区、县房地产行政主管部门办理中标备案。
备案机关收到备案资料后，对资料齐全的，应在2个工作日内完成备案手续。
第三十五条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人应当在合同签订之日起15日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。
市、县房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验前期物业管理备案证明。
第六章 罚 则
第三十六条 招标人、投标人在招标投标活动中产生异议，提出投诉的，可向物业项目所在地区、县房地产管理部门提出书面的异议书或投诉书，经区、县房地产行政主管部门核实后，依据相关法律、法规进行处理。
第三十七条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。
第三十八条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取消招标人的推荐权和评标资格。
中标人无正当理由不与招标人签订合同的，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。
第三十九条 物业管理主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
业主可以根据所在物业项目管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。
业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
业主委员会经业主大会授权具体实施选聘物业服务企业或者其他管理人的，应当依据相关法规政策和本办法的精神进行，从依法组建的专家评审委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人，签订主要内容经业主大会会议表决的物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员签名。
未设立业主大会的，由全体业主共同参照前两款进行。
第四十一条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。本办法实施前市房地产管理局制定的相关文件，与本办法不一致的，以本办法为准。
