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自府发〔2013〕16号
各区、县人民政府，市级相关部门：
为深入贯彻落实国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》，规范我市物业管理工作，夯实社会管理基础，现就进一步加强全市物业管理工作提出如下意见。
一、提高认识，进一步加强物业管理工作
物业管理关系千家万户。加强物业管理工作，对于提升百姓生活品质、改善人居环境、增加就业岗位、促进社会和谐稳定具有十分重要的意义。各区县政府、市级有关部门要从落实科学发展观，建设“美丽盐都”、“幸福自贡”的高度出发，充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和管理机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，合力推动物业管理工作健康发展。
二、齐抓共管，构筑适合城市发展的物业管理框架
各区县政府、市级有关部门要按照“条块结合，以块为主”和“区县属地管理，街道（乡镇）组织，社区落实，物业管理行政主管部门指导监督，相关部门密切配合”的原则，形成职责明晰、分工明确、各司其职、齐抓共管的物业管理格局。具体职责如下：
（一）各区县政府是本行政区域物业管理工作的责任主体。负责指导所辖街道办事处（乡镇政府）落实各项管理措施和责任，规范物业管理工作；负责建立区县、街道（乡镇）、社区三级物业管理工作体系，指导物业管理行政主管部门建立物业管理纠纷人民调解委员会；负责本行政区域物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导，确定区县物业管理联合执法牵头单位。
（二）街道办事处（乡镇政府）应确定物业管理工作分管责任人和专（兼）职经办人员。负责组织、指导和协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会相关工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调处物业管理纠纷；召集物业管理工作联席会议；办理业主委员会备案。
（三）居民（村民）委员会协助街道办事处（乡镇政府）开展物业管理有关工作。确定专（兼）职管理人员具体负责社区物业管理综合工作。建立由居民（村民）委员会、业主委员会、物业服务企业共同参与的“三位一体”物业管理模式。充分发挥综合协调优势，将物业管理纳入社区综合管理范围，把创建文明小区、和谐小区、安全小区与创建物业管理示范小区结合起来，及时协调解决物业管理中的各种问题。
（四）市、区县相关职能部门要各司其职，共同做好物业管理工作。
城乡建设住房保障部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。负责研究制定物业管理相关配套政策措施，组织调研物业管理重大问题，依法查处住宅室内装饰装修违规行为。各区县物业管理行政主管部门负责指导街道办事处（乡镇政府）、居民（村民）委员会成立业主大会等自治组织。
城乡管理执法部门负责依法查处物业管理区域内违反城乡规划实施建设的违法行为和违反市容管理及影响居民生活环境的行为。
公安部门负责指导、督促物业管理区域内的治安防范工作，指导物业服务企业落实治安防范设施建设；督促物业服务企业整改和消除本区域内的治安隐患；指导监督物业服务企业加强本区域内流动人口、出租房屋和犬只等的管理。公安交警部门负责指导住宅小区做好停车管理，在无停车场地的住宅小区出入口设置大型客车、货车的禁行、禁停标志，对违反禁行、禁停规定的车辆依法予以处理。公安消防部门负责依法指导监督物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防疏散通道、破坏公共消防设施等违法行为。
发展改革部门负责制定前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准，适时调整并公布政府指导价；受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
民政部门负责居民（村民）委员会的业务培训，促进居民（村民）委员会加强对业主委员会的指导监督，协助物业管理行政主管部门将物业管理工作纳入居民（村民）委员会建设。
环保部门负责加强对物业管理区域居住环境质量的监督管理，按照职责权限依法查处物业管理区域内工业烟尘、噪声扰民等行为。
工商行政管理部门负责加强在登记办照中对住所（经营场所）的审查，对将住宅改变为住所（经营场所）进行登记注册的，应要求经营者提交住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明材料；加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。
质监部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养和作业人员持证上岗等工作；查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
邮政管理部门负责对物业服务企业就小区邮政设施管理、维护和使用提供业务指导，确保邮政设施正常使用；规范小区邮件（快件）寄递行为，指导物业服务企业为邮政（快递）企业寄递邮件（快件）提供便利条件。
供水、供电、供气等专业经营单位严格按照《四川省物业管理条例》做好物业管理区域内相关设备设施的建设、接收工作，并依照相关规定承担维修、养护、更新和管理责任。
三、因地制宜，建立符合实际的物业管理机制
（一）建立物管工作重心下移机制。
1.建立物业纠纷“大调解”组织体系。各区县政府要牢固树立调解优先的理念，将物业管理纠纷纳入区县“大调解”体系。各区县物业管理行政主管部门应建立物业管理纠纷人民调解委员会，充分发挥人民调解的优势作用，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接和配合，形成预防为主、调防结合、案结事了的调解工作机制，努力实现将物业管理纠纷化解在基层的工作目标。对不能成功调解的物业管理纠纷，应积极引导业主通过司法途径解决。
2.深入推广“三位一体”协调服务机制。“三位一体”是业主委员会、物业服务企业和居民（村民）委员会各自发挥优势为居民办实事，共同管理小区日常工作的模式。居民（村民）委员会要发挥核心作用，统一协调物业管理工作，协调组织各方为业主提供规范化、人性化服务。业主委员会可参与物业服务质量的监督。物业服务企业应提供质价相符的专业化物业服务。三方可定期或不定期召开会议，商讨解决居民关注的热点和焦点问题。
3.建立健全基层联席会议工作制度。各区县政府要督促街道办事处（乡镇政府）定期召集由物业管理区域所在地的物业管理行政主管部门、居民（村民）委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会和专业经营单位等参加的物业管理工作联席会议，协调处理物业管理与社区管理之间的问题，化解物业管理纠纷。
（二）逐步推进多部门联合执法机制。
各区县政府应建立由城乡管理执法部门牵头，城乡建设住房保障、工商、公安、消防、卫生、环保等部门配合的联合执法机制，负责对物业管理区域内“住改商”、车辆乱停放、乱搭乱建和违规装饰装修等行为进行有效预防和处理。
（三）积极探索老旧住宅小区长效管理机制。
各区县政府要将老旧住宅小区改造纳入本地经济社会发展计划，完善老旧住宅小区基础设施和公共服务设施，针对不同类型的住宅小区，采取专业化公司进驻、社区准物业管理、业主自治等管理形式，提高老旧住宅小区物业管理覆盖率，提升老旧住宅小区形象。鼓励居民（村民）委员会设立物业服务中心，在尊重居民意愿的基础上，引导、指导或监督社会组织承接暂不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，并提供以卫生保洁、安全防范和共用设施设备维修为主要内容的基础性管理服务，发生的费用由业主按规定共同承担。积极探索建立老旧小区的共用部位、共用设施设备专项维修资金的补建工作，构建老旧住宅小区长效管理机制。
四、建管并重，规范物业管理相关工作
（一）规范物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置。
新建住宅小区在规划建设时，开发建设单位应按照房屋建筑总面积的2‰且不低于100平方米配置物业服务用房，按照不低于30平方米配置业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于50%。物业服务用房和业主委员会议事活动用房交付使用前由开发建设单位进行简单装修，具有上下水、供电、通讯等基本设施，能满足物业服务、业主委员会议事活动需要。分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会议事活动用房应设置在首期开发范围，配置情况作为工程竣工验收的条件之一，未按规定标准配置物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，物业项目不得交付使用。在房地产开发企业申请商品房预售许可证和办理房产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。
（二）建立物业服务履约保证金制度。
为保障物业管理活动有序进行，确保物业服务企业或者其他管理人信守物业服务合同、诚实经营，探索建立物业服务履约保证金制度，具体办法由市城乡建设住房保障部门牵头制定。
（三）加强物业管理项目日常监管。
建立完善区县物业管理行政主管部门对物业服务企业服务质量的日常巡查检查制度，严格查处违法违规行为。完善物业服务企业信用档案制度，对企业经营行为实行记分考核，将企业信用档案情况与资质转正、资质升级审核、物业项目招投标和行业评优等挂钩。物业服务企业应加强内部管理，提高服务质量，加大对物业管理区域内业主违法违规行为的监管力度，建立健全处理违法违规行为预案制度，强化对违法违规行为的及时制止、上报工作。
（四）建立物业项目退出预警报告制度。
各区县物业管理行政主管部门要严格监督物业服务企业在退出物业服务项目60日前将退出原因、退出时间等以书面形式及时告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门及街道办事处（乡镇政府），同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。各区县物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）要及时深入项目调查了解情况，协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，引导业主和物业服务企业慎用“辞退和退出权”，并做好暂无新企业接管的物业服务预案，保证最低物业服务标准，维护业主的正常生活秩序。对违规退出的物业服务企业要依法予以处罚，情节严重的吊销资质证书。
（五）切实加强业主自治组织建设。
各街道办事处（乡镇政府）应按照社区管理和业主自治相结合的原则，按照《四川省物业管理条例》规定的程序和要求，推进业主大会和业主委员会建设。首次组建业主大会的经费由建设单位承担，并在选聘前期物业服务企业前，按照属地管理原则转入居民（村民）委员会建立的业主大会专用账户。
（六）建立质价相符的定价服务机制。
市发展改革部门要会同有关部门根据物价指数上涨情况等适时调整公布商品住宅（不含别墅）前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费标准，并保持物业服务收费标准相对稳定；加强对物业服务收费的监督和管理，配合相关部门协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。物业服务企业应认真履行物业管理服务合同（协议）所约定的相关责任，提供质价相符的物业服务。
（七）规范住宅小区停车位管理。
引导业主优先使用住宅小区内地下停车位。各区县物业管理行政主管部门选择部分停车位矛盾突出的小区进行试点，经2/3以上业主同意，允许业主委员会利用小区内消防通道以外的人防设施、小区道路等增设停车位。相关收费需经区县物业管理行政主管部门及价格行政部门备案同意，收取的费用为全体业主所有。
五、完善保障，促进物业管理工作健康发展
（一）建立物业管理工作考核制度。
市城乡建设住房保障部门要对各物业服务企业的物业管理工作情况进行考核，并将住宅小区环境治理管理工作纳入城乡环境综合治理考核体系。各区县政府负责对辖区内街道办事处（乡镇政府）、居民（村民）委员会实施住宅小区物业管理工作的情况及处理矛盾纠纷的情况进行检查考核。街道办事处（乡镇政府）、居民（村民）委员会负责对辖区内住宅小区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。
（二）加大政策扶持。
各区县政府应以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为。制定相应的政策措施，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设幸福自贡中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和生活品质。
（三）加强舆论宣传。
各区县政府要认真组织落实《四川省物业管理条例》的宣传工作，采取在社区及物业管理区域内设置宣传横幅、标语、挂图等群众喜闻乐见的方式加强物业管理相关知识的宣传，积极引导社会各界主动支持、参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（四）加大从业人员培训。
充分发挥行业协会作用，进一步加大从业人员的培训力度，加强与专业培训机构和高职院校的合作，分类开展专业技能培训，提升专业化服务水平。全面推行注册物业管理师制度，提高物业服务企业综合素质。
自贡市人民政府
2013年7月9日
