【巴中市】普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务

巴中市巴州区物价局       巴中市巴州区房产管理局

关于规范巴中城区普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费管理有关事项的通知

区级有关部门，城区各街道办事处，住宅开发建设单位及相关物业服务企业：

为规范巴中城区（市政府所在地，下同）普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《四川省物业管理条例》以及巴中市发改委《关于授权巴州区物价局制定巴中城区普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费标准的通知》（巴发改〔2014〕456号）等法律、法规和文件规定，在市场调查、成本测算和征求各方意见基础上，统筹考虑经济发展水平、物业服务行业平均成本、居民承受能力等因素，并于2015年1月5日报请区人民政府专题会议研究同意，现就巴中城区普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费管理的有关事项通知如下，请遵照执行。

一、本通知所称前期物业服务，是指住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务机构之前，由建设单位按照有关规定选聘具有相应资质的物业服务机构提供的物业服务；前期物业和保障性住房物业服务收费，是指物业服务企业按照前期物业和保障性住房物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

二、普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则并实行政府指导价。具体收费标准由建设单位与物业服务机构根据物业服务对应的等级和政府指导价标准，在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同中约定。

三、巴中城区普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务收费采取包干制计费方式，实行政府指导价（见附件1）。其物业管理服务等级标准按照巴中市物价局、巴中市规划和建设局（巴价费〔2008〕80号）的有关规定执行(见附件2)。

四、实行物业服务费用包干制计费方式的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务机构的合理利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务机构固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

五、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。

六、业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务机构应当以书面形式催交，经书面催交，仍未交纳物业服务费的，物业服务机构可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。

七、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主全额承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

八、除物业服务机构收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

九、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照相关规定按时足额交纳费用。物业服务机构接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

十、住宅装修期间，由物业服务机构收取的装修服务费、装修垃圾清运费（委托物业服务机构清运的），在政府指导价限价内，签订住宅室内装饰装修管理服务协议，明确具体收费标准。物业服务机构收取了以上费用，不得再收取装修保证金（押金、履约保证金）、装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

十一、物业服务企业应该按照价格部门的规定明码标价，在物业管理区域公示栏、业主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容与标准、服务等级以及收费项目、收费标准、收费对象、计费方式、计费起始时间和监督举报电话等有关情况进行公示。

  十二、价格主管部门应加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

  十三、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被价格主管部门依法查处的，房产主管部门应对相关物业服务机构予以相应的信用记分处理。

十四、本通知自发布之日起执行。如遇上级部门调整按上级部门有关规定执行。

      本通知执行之前，普通商品住宅前期物业和保障性住房物业服务合同中约定的物业服务等级及物业服务收费标准仍按原有关规定执行；本通知执行后，新开盘销售的普通商品住宅和入住的保障性住房，签订的前期物业和保障性住房物业服务合同须符合本通知规定。原有关规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

十五、本通知由区物价局、区房管局负责解释。