【凉山州】关于规范我州物业服务收费管理的通知

凉山州发展和改革委员会 凉山州城乡规划建设和住房保障局
关于规范我州物业服务收费管理的通知
凉发改价格〔2013〕1118号

各县（市）发改局、城乡规划建设住房保障局（房管局），驻昌各物业服务机构，驻昌各建设单位：

　　为规范物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据《物权法》、《价格法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规规定，结合我州实际，我们制定了《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》、《凉山州住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）》、《凉山州住宅物业服务人员配置标准（试行）》、《凉山州住宅物业服务收费政府指导价标准》，现印发你们，并就我州物业服务收费管理涉及的有关问题明确如下，请一并认真贯彻执行。

　　一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人（以下统称物业服务机构）按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

　　二、州、县（市）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　三、业主与物业服务机构可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。

　　四、普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。

　　五、《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》（附件1）、《凉山州住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）》（附件2）和《凉山州住宅物业服务人员配置标准（试行）》（附件3）由州发展改革委会同州城乡规划建设住房保障局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量、社会平均劳动定额等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素制定并公布。

　　六、凉山州物业服务收费政府指导价标准，由州发展改革委会同州城乡规划建设住房保障局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级、住宅物业环境设施设备项目等级分级定价的原则制定，定期向社会公布。西昌市区物业服务收费政府指导价标准，按凉山州物业服务收费政府指导价标准执行；西昌市区外、其他县物业服务收费政府指导价标准在不高于州发展改革委会同州城乡规划建设住房保障局制定的政府指导价标准的前提下，由县（市）发展改革局会同城乡规划建设住房保障局（房管局）结合当地实际制定，并向社会公布。

　　《凉山州住宅物业服务收费政府指导价标准》（附件4），由与物业服务等级指导标准（以下简称服务等级）相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环境设施设备项目等级指导标准（以下简称项目等级）相对应的项目等级基准价及其浮动幅度构成。

　　七、物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务机构根据物业服务对应的服务等级、项目等级标准和公布的政府指导价基准价和浮动幅度，在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务机构根据物业服务对应的服务等级、项目等级标准在物业服务合同中约定。

　　八、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务机构的合理利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务机构的酬金。

　　九、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

　　（三）物业服务区域绿化养护费用；

　　（四）物业服务区域清洁卫生费用；

　　（五）物业服务区域秩序维护费用；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（七）办公费用；

　　（八）物业服务机构固定资产折旧；

　　（九）经业主同意的其它费用。

　　十、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。

　　十一、物业服务机构应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符、高效便捷的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

　　业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务机构应当以书面形式催交，经书面催交仍未交纳物业服务费的，物业服务机构可以依法追缴。

　　十二、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　十三、物业服务机构根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。

　　十四、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业买受人承担；双方另有约定的，从其约定。

　　十五、西昌市区房屋住宅在装修期间，由物业服务机构收取的相关服务费用按以下标准执行：

　　1.装修服务费（按装修工期最高不超过60天折算），按房屋的建筑面积，配备电梯的不高于0.03元/平方米•天，未配备电梯的不高于0.02元/平方米•天。

　　2.装修垃圾清运费，自愿委托物业服务企业清运的，按建筑面积不高于2.50元/平方米。

　　西昌市区外、其他县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准，具体收费标准由县（市）发展改革局会同城乡规划建设住房保障局（房管局）结合当地实际制定。

　　物业服务机构收取的相关服务费用须在所签订的住宅室内装饰装修管理服务协议中明确。

　　物业服务机构收取了住宅装修服务费及装修委托垃圾清运费后，应按管理服务协议提供相应的服务。

　　严禁物业服务机构收取装饰装修保证金（押金）、装修许可证工本费、装修许可证押金、装修工出入证工本费、装修工出入证押金、装修材料机动车或非机动车出入费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

　　十六、物业管理区域内集中供热水，其设施设备运行与维护费可依据实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积、计量装置的记录在物业服务费用外合理分摊，具体分摊办法由建设单位、相关业主、业主大会、物业服务机构协商确定。

　　十七、物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

　　供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

　　物业服务机构接受专业经营单位委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用，并不得分摊计量总表至业主户表之间的管线损耗。

　　十八、在业主、业主大会首次选聘物业服务机构前，建设单位选聘物业服务机构提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务机构应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级、项目等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　十九、物业服务费用实行酬金制的，应当定期公布收支情况，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务机构不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　二十、建设单位或物业服务机构应将物业服务内容、服务标准、服务等级、项目等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

　　二十一、业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

　　业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务机构代为管理，并向其支付报酬。

　　二十二、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定。确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，物业服务机构应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意。

　　调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地政府价格主管部门价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　二十三、业主、业主大会及业主委员会、物业服务机构、

　　专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请人民调解机构调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　二十四、物业管理区域所在地价格主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及规定予以处罚。、

　　二十五、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被政府价格主管部门依法查处的，房地产行政主管部门应对相关物业服务机构予以相应的信用记分处理。

　　二十六、本通知自2013年11月1日起执行，有效期5年。过去我州有关物业服务收费管理规定与本通知不符的同时废止。

　　二十七、本通知下发后，对建设单位或业主与物业服务机构签订的且未到期的前期物业服务合同、住宅室内装饰装修管理服务协议、物业服务合同所涉及物业服务内容、服务标准、服务等级、项目等级服务收费标准等内容与本通知规定有抵触的，物业服务合同双方当事人应按本通知规定进行规范、重新约定。

　　二十八、本通知由州发展改革委、州城乡规划建设住房保障局负责解释。