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各县（市、区）人民政府，开发区管委会，市级各部门：
根据《四川物业管理条例》及我市实际情况，为进一步建立健全物理管理长效机制，提升我市物业管理整体水平，经市政府同意，现就进一步加强物业管理有关工作通知如下。
一、提高认识，强化物业管理工作统筹协调
物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会生活各个方面的综合性工作，是建设和谐社会的基础和关键，对于改善城市形象、美化人居环境、提高居民生活质量、增强城市综合竞争力具有十分重要的意义。全市各级各部门要进一步统一思想、提高认识，将物业管理工作摆上重要议事日程，强化物业管理工作的领导协调工作。市政府成立市物业管理工作协调领导小组，由市政府联系住房城乡建设工作的副秘书长任组长，雁江区政府及市住房城乡建设、公安、消防、工商、发改、环保、文化广播影视新闻出版、经济和信息化、城管、水务、信访、房管、城监、供电、燃气、供水等有关部门（单位）负责同志为成员。领导小组负责统筹研究和协调解决物业管理工作中的热点难点问题。
二、明确职责，各负其责抓好物业管理工作
物业服务行业属于服务业范畴。物业企业是小区业主选聘的小区“保姆”，按照合同约定为小区提供服务。政府各相关职能部门要按照职责分工，加强对物业服务行业的指导和管理，履职尽责，不得将不属于物业企业的责任转嫁给物业企业。
物业行业主管部门：负责制定我市物业管理相关政策，加强对物业服务企业资质管理，督促开发企业搞好物管用房的配套建设，做好住宅专项维修资金监管，竣工收备案前的物业承接查验等工作。
城市规划部门：在核发建设工程规划许可证时，在许可证及平面图上载明配套建设的物业服务用房和业主委员会议事活动房的建筑面积和位置，以及停车位的比例。
公安部门：负责对物业保安加强监督管理，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安案件纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。
工商部门：负责对物业服务合同加强监督管理，依法保护消费者合法权益；申请在居民小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动队小区环境卫生、噪声、油烟等影响，依据法律、行政法规规定审慎核发营业执照。
消防部门：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和知道小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。
公安、环保、文化广播影视新闻出版部门：负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。
发改部门负责：制定物业管理服务标准，对物业服务收费行为加强监督检查，及时处理物业服务收费相关投诉。
城市监察部门：负责查处物业小区中的违法搭建、违规装修等违法违规行为。
城管部门：按照《四川省城乡环境综合治理条例》要求，负责对物业小区临街建筑物的阳台和窗外对方、吊挂等有碍市容的行为进行查处。
质检部门：负责对电梯制造、安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管；开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位切实履行职责。
水电气经营单位：负责做好水、电、气的供应和管理工作，水、电部门要加快制定一户一表改造方案，加快推进老（旧）小区的水电户表改造工程。
三、密切协作，建立健全三级联动管理体制
各地要按照《四川省物业管理条例》的要求，尽快建立物业管理工作联席会议制度，定期组织会商物业管理重点工作，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。物业管理工作联席会议由物业管理与社区管理区域所在地街道办事处（镇政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。
各地要充分发挥街道办事处（镇政府）及社区居委会的综合协调
优势，加大物业管理与社区管理之间相关问题的协调处理力度。街道办事处（镇政府）要切实落实首届业主大会、业主委员会的筹建组织工作，负责组织业主委员会任期届满后的换届选举和业主委员会成立后的备案工作，指导业主大会、业主委员会和业主开展日常自治工作。村（社区）委员会要协助街道办事处（镇政府）开展物业管理相关工作，将物业管理区域纳入城乡环境综合治理和社会治安综合治理范围，及时研究解决物业服务中出现的问题，及时协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。县（市）物业行业主管部门要配合各属地街道办事处（镇政府）、社区委员会，对业主大会和业主委员会的筹建、改选、日常工作加强监管和知道；要建立健全物业管理服务投诉受理机制，牵头组织对物业管理小区的综合考评。对服务不到位、所管理区域案件高发、收费及支出不规范的物业服务企业要严厉批评，限期整改。在进行物业企业资质审验工作中，要征求社区、街道办事处（镇政府）的意见。
四、结合实际，科学制定物业管理服务标准
（一）发改部门要根据我市物业管理发展实际和广大市民对物业管理的现实需求，从房屋管理与公用设施设备的维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业管理主要工作内容着手，研究制定适合多层次需求的物业服务标准。
（二）根据物业服务等级标准，发改部门要通过对普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业合同利润的测算，制订与物业服务等级相适应的等级基准价与浮动幅度，定期向社会公布，并由业主大会根据多数人的意愿选择相应的服务标准。
（三）要通过合同约束和规范服务，提高业主对物业服务的消费意识。对高档公寓、别墅和非住宅小区，由业主和物业服务企业在政府指导价范围内，确定物业收费标准和服务标准。
五、加强监督，着力规范物业企业服务行为
（一）物业行业主管部门要加强对物业服务企业资质的动态监管，根据物业服务企业的资质等级，核准其承接相应物业服务项目；督促指导物业服务企业健全管理制度和内部岗位责任制，督促有专业技术职称和职业资格的管理人员到岗就位；将日常检查与年度考评相结合，以物业小区的发案情况、业主的满意度为主要标准，评定物业企业的服务业绩；建立健全物业投诉责任机制、案件（事故）责任倒查机制，及时查处物业服务企业的违规行为，切实保障业主合法权益；加强物业服务企业信用档案建设，完善行业自律机制，进一步提升物业服务行业整体水平。
（二）物业服务企业要根据服务合同，切实履行职责，提高服务质量；按照自愿有偿原则，主动为业主及其他组织提供服务合同范围外的有偿服务项目，对超出投票承诺和服务合同的，应与业主委员会协商确定后实施；加强物业服务从业人员的业务培训。建立奖惩激励机制，提高行业整体业务素质。
（三）规范物业管理服务招投标行为，引入市场竞争机制，通过市场竞争，促进物业服务企业自觉提高物业服务水平。要建立健全物业管理推出机制，物业服务企业自觉提高物业服务水平。要建立健全物业管理退出机制，物业服务企业退出管理后，属地物业行业主管部门、街道办事处（镇政府）、村（社区）居委会要督促业主委员会对业主共有经费进行审核，监督物业服务企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会。对未成立业主委员会的，移交给属地街道办事处（镇政府）。
六、加强引导，充分发挥小区业主自治作用
一个物业管理区域（小区）应成立一个业主委员会。凡符合条件的新建小区，房地产开发企业要及时向街道办事处（镇政府）申请成立业主委员会，老（旧）小区由小区业主向街道办事处（镇政府）申请成立；街道办事处（镇政府）要督促并指导成立业主委员会，物业行业主管部门和房地产开发企业应予以配合。业主委员会在属地街道办事处（镇政府）、村（社区）居委会领导下依法开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会要积极配合和支持村（社区）居委会工作，业主委员会作出的决定，应当告知相关的村（社区）居委会工作，业主委员会作出的决定，应当告知相关的村（社区）居委会，并听取村（社区）居委会的建议。
业主要自觉遵守管理规约，执行业主大会作出的决议，按时缴纳物业服务费用，对拒交物业管理费的业主，业主委员会要协助物业服务企业进行催交。
业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，由街道办事处（镇政府）或街道办事处（镇政府）委托社区居委会监督指导物业服务企业做好服务工作。
七、政策扶持，建立健全物业发展长效机制
（一）将物业服务行业纳入全市服务业发展规划，支持组建物业服务行业协会，提升服务水平。市政府将从服务业发展专项资金中，安排部分资金专项用于扶持物业服务行业的发展，同时，物业服务行业发展享受服务业其他扶持优惠政策。
（二）对年营业额达到一定规模的物业企业，实行税收扶持。具体办法由市地税局会同财政、物业管理部门共同研究制定。
（三）供水、供电、供气等专业部门应当向最终用户（实际最终使用的各人或单位）收取费用，不得向物业服务企业强行托收。物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应支付不高于3%的手续费。
（四）居住小区内的垃圾清运、公共照明及配套设施设备养护费用由业主承担；城市公共区域的生活垃圾处理、市政设施维护管理由相关职能部门承担。
资阳市人民政府办公室
2012年8月17日
