【资阳市】《资阳市物业服务收费管理实施细则》

第一章    总 则

第一条  为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》，并结合资阳市在物业管理和服务中的实际情况特制定本实施细则。

第二条  本实施细则所称物业服务收费是指由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的物业服务费用。

    第三条  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格垄断，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章  物业服务收费管理

    第四条  各县（市、区）人民政府价格主管部门会同当地房地产行政主管部门负责本行政区域物业服务收费政策的监督管理工作，并制定本行政区域物业服务收费指导价格。

第五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费实行按服务等级收费，服务等级标准以四川省质量技术监督局批准的《资阳市

住宅物业服务等级划分》（DB512000/T 7-2014）为准。

    第六条  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

对保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价；普通住宅小区达到成立业主委员会条件并依法成立业主委员会后，前期物业管理阶段结束，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会通过招聘、招标等方式确定物业服务企业并商定物业服务收费标准；对除普通住宅以外的如：别墅区、专用商场、专用写字楼、工业区等的物业服务收费实行市场调节价。

第七条  前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业服务内容、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章   物业服务收费项目

第八条  保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业服务收费项目，分基本物业服务收费、装修期间服务费、装修建筑垃圾清运费、代收费和特约特需服务收费。物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房网签备案合同中建筑面积计费）。

（一）基本物业服务费包含：小区内公共、公用房屋及配套设施和相关场地维修、养护、管理、绿化和维持环境卫生及秩序的费用。普通住宅和地下车位、车库的基本物业服务费标准可分别制定。

（二）装修期间服务费包含：业主在装修期间，因装修对电梯等公共设施设备使用而额外产生的维修、损耗费用、电费、人员管理费等，以及对公共部位造成环境卫生、秩序的影响而产生的费用，按建筑面积或天数计费。物业服务企业应与装修人签订《住宅室内装饰装修管理服务合同》，并在合同中明确装修期间服务费。

（三）装修垃圾清运费是指业主委托物业服务企业代理清运装修垃圾和处置的费用。

（四）代收费是指物业服务企业代供水、垃圾、污水处理、供电、供气、有线电视等单位向业主收取的水费、垃圾、污水处理费、电费、燃气费、有线电视收视费。

（五）特约特需服务费是指业主在以上收费项目之外向物业服务企业提出的特需、特约服务要求，其收费标准由业主同物业服务企业根据市场同类服务收费标准自行约定。

物业服务企业不得在以上收费项目之外向业主收取其它任何费用。

第九条  实行市场调节价的物业服务收费项目应参照本实施细则第八条执行，不得在规定项目之外自立项目收费。收费标准由业主委员会与物业服务企业自行协商。

第四章   物业服务的成本构成

第十条  物业服务费由物业服务成本、税金和利润构成。物业服务成本一般包括以下部分：

（一）物业服务企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和维护费用。二次供水单独计费或二次供水设施交由专业经营公司管理的小区测算成本时不计算该项费用；

    （三）物业管理公共区域清洁卫生费用；

（四）物业管理公共区域绿化养护费用；

（五）物业管理公共区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）其它应计入物业服务成本的费用；

第十一条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第五章   管理与实施

第十二条  物业服务企业在物业服务中应遵循国家的价格法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，物业服务企业不得强制实施服务并收费。

第十三条  业主应当按照服务合同按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。

第十四条  已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

第十五条  业主在房屋装修期间，应保证房屋结构的安全，并有责任和义务同物业服务企业签订房屋装修安全保证合同。物业服务企业在装修期间收取了装修服务费，不得再收取装修保证金等费用。

第十六条  供水、供电、供气、通信经营企业和有线电视经营企业如需进入小区安装设施挖掘小区道路的，应同物业服务企业签定施工保证合同，物业服务企业应支持和配合。

第十七条  通信和有线电视经营企业进入小区安装与经营有关的设施、设备需接入小区电源的，按国家规定的电价向物业服务企业缴纳电费。

第十八条  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。经批准住宅改变使用用途时应按改变使用用途的性质交纳相应的物业服务费。

第六章   相关价格、收费的管理

第十九条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等经营企业和环卫部门应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的代收手续费（不得计入价内），但不得向业主收取代收手续费等额外费用。

未入住业主不交纳城市生活垃圾处理费，物业服务企业亦不得以任何形式向未入住业主收取城市生活垃圾处理费。

第二十条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第七章   监督与检查

第二十一条  物业服务收费实行收费公示制度和明码标价制度。物业服务企业应将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务等级在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十二条  各级政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章   其 它

第二十三条  各县（市、区）可以结合本地实际情况制定具体操作办法。

第二十四条  各县（市、区）政府价格主管部门会同当地房地产行政主管部门制定和调整本行政区域的物业服务收费指导价标准，应报市发展和改革委员会、市房管局备案。

第二十五条  本实施细则由市发展和改革委员会会同市房管局负责解释。

第二十六条  本实施细则自2015年6月1日起执行。