【资阳市】《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》

第一章　总　则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部出台的《住宅专项维修资金管理办法》和省建设厅、省财政厅《四川省住宅专项维修资金管理细则》的规定，结合资阳实际制定本细则。

第二条　在资阳市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、二次供水、供电、供气的泵房、机房、箱表房及物业管理用房、非经营性车场车库、通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和二次供水、供电、供气及共用设施设备使用的管线等。

第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第五条　市住房和城乡规划建设局会同市财政局负责全市住宅专项维修资金管理的监督和指导工作，市房地产管理局负责资阳城市规划区范围内的住宅专项维修资金的管理工作。

县（市）住房和城乡规划建设局会同县（市）财政局负责本行政区域内住宅专项维修资金的监督、指导工作，县（市）房地产管理局负责本县（市）住宅专项维修资金的管理工作。

第二章　交 存

第六条　下列物业的业主应当按照本细则规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 拆迁安置房实行产权调换和征地拆迁（农转非）安置的房屋，拆迁人在办理产权初始登记手续前，按第八条规定交存维修资金。拆迁人为被拆迁人交存的维修资金归被拆迁人所有。

第八条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，首期房屋专项维修资金按照未配备电梯住宅30元/m2，配备电梯住宅50元/m2，别墅60元/m2，非住宅50元/ m2的标准交存。

第九条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金按照购房款2%交存。

（二）售房单位按照低于六层（含六层）住宅售房款的20%、七层以上（含七层）住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

第十一条　商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房专项维修资金，由市、县房地产管理局代管（以下简称代管部门）。

代管部门应委托银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

第十二条 商品住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。公有住房专项维修资金应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十三条　商品住宅的业主应当在购买房屋时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在购买房屋时，直接将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，直接将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

开发建设单位在办理商品房项目初始登记时，未售商品房的首期住宅专项维修资金由开发建设单位按规定标准进行垫交。

第十四条 开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应将楼盘表及相关资料同时报送市、县房地产管理局备案。

购房人在签订商品房买卖合同前，应到住宅专项维修资金指定银行交存住宅专项维修资金后，凭住宅专项维修资金交存的专用票据与开发企业签订商品房买卖合同。

未按本实施细则的规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有售房单位不得将房屋交付购买人。

第十五条　已办理房屋入住手续，而未交存维修资金的业主、售房单位，应当按照本细则第八条、第九条的规定标准的50%，主动向市、县房地产管理局申请补建。

已发生转让的住房，由现业主按照本细则第八条、第九条的规定标准的50%将首期住宅专项维修资金足额存入专户管理银行住宅专项维修资金专户。

第十六条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当由全体业主及时续交，续交方案由业主大会或业主委员会决定。

第三章　使 用

第十七条　住宅专项维修资金属业主所有，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

第十八条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条　小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

未建立维修资金专户或者维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。

第二十一条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：

（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金帐户中列支。

（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。

第二十二条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案

物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。

维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。

（二）维修施工单位的选择

工程造价预算编制完成后，业主委员会、相关业主可自行或其委托的物业服务企业通过公开、公平、公正的竞选方式选定维修施工单位；维修工程项目较小的，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。

（三）业主决策

维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估。

（四）审核备案

业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意等必要材料到建筑区划所在地的房地产管理局办理维修资金使用备案。

（五）工程款的预拨付

代管单位根据审核通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金。预拨付金额原则上不超过预算金额的50%。

（六）现场签证

建筑区划内的共用部位、共用设施设备维修工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。

（七）竣工验收

工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、由业主委员会或者维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向房地产管理局备案。

备案后，由代管部门书面通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。

（八）质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向房地产管理局提出申请并备案，代管部门方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第二十三条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照本细则第二十二条第四项、第五项、第六项、第七项的规定列支住宅专项维修资金。

　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县房地产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十四条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十五条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，经业主大会或业主委员会授权，代管单位可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十六条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十七条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明（由代管部门出具），该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十八条　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十九条　市、县房地产管理局年底应当与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十条　专户管理银行应当至少每半年一次向市、县房地产管理局发送住宅专项维修资金对账单。

市、县房地产管理局对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

市、县财政局应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十三条　《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政局的监督检查。

第三十四条 市、县房地产管理局应建立维修资金交存情况核查制度，相关单位和个人必须配合核查。对未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，将予以暂停商品房预售许可、暂停产权登记、暂停产权过户的处理，直至按规定交存维修资金为止。

第五章　附 则

第三十五条　建制镇多产权商品住房、城市多产权非住房的商品房屋，可以参照本细则执行。

第三十六条　本细则由市住房和城乡规划建设局、市财政局、市房地产管理局负责解释。

第三十七条 本细则自2011年 3月 1日起实施。本细则有效期2年。以前交付使用的商品住宅，业主已经缴纳维修资金的，不再按本细则执行补交。资阳地区建环局、资阳地区财政局发布的《关于印发建设部、财政部〈住宅共用部位设施设备维修基金管理办法〉》（资地建房[2000]64号）同时废止。