咨询电话：19828369274
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为加强我市物业专项维修资金的使用备案管理工作，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，根据国务院《物业管理条例》，建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，省建设厅、财政厅《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律法规的规定，制定本物业专项维修资金使用备案管理细则。
一、使用原则
物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。
二、适用范围
本细则适用于我市房地产管理部门对市区物业共用部位、共用设施设备保修期满后物业专项维修资金的使用备案管理工作。各县房地产管理部门可参照本细则做好所在区域专项维修资金的使用备案管理工作。
三、监管单位职责
内江市房地产管理局（以下简称市房管局）是全市专项维修资金指导和监督部门，对各县房地产管理局（以下简称县房管局）进行政策业务指导和监督，并具体负责市区范围内专项维修资金的使用备案管理工作，市中区、东兴区房地产管理局（以下简称区房管局）协助内江市房地产管理局做好所在区域专项维修资金的使用备案管理工作。
四、物业共用部位和共用设施设备内容
本细则所称共用部位，是指由多个所有权人共同拥有、其主体承重结构部位和共同面积所构成的部位。一般包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、楼梯、屋顶等；户外墙面、共用门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。
本细则所称共用设施设备，是指由多个所有权人共同拥有、并由其共有的房屋的设施设备。一般包括供排水管、水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
五、紧急情况使用物业专项维修资金的范围
（一）屋面、外墙出现严重渗漏；
（二）楼体外墙饰面有脱落危险；
（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险；
（四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；
（五）景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；
（六）因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；
（七）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；
（八）因线路故障而引起的停电和漏电；
（九）高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；
（十）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；
（十一）消防设施设备出现功能故障；
（十二）房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的；
（十三）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。
六、禁止使用物业专项维修资金的范围
（一）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修、养护的住宅共用部位、共用设施设备；
（二）依照国家法律法规或合同约定，应当由相关单位承担维修、保养的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备；
（三）因为人为损坏的原因而造成住宅共用部位、共用设施设备维修、更新改造的，由责任人承担维修、养护费用；
（四）按照国家有关法律法规和规章规定，不能使用物业专项维修资金的其他项目。
七、物业专项维修资金的使用：
市、区房管局应按以下程序办理，各县房管局可参照此程序执行。
（一）提出书面使用申请
申请人应采集、留存已损坏共用部位、共用设施设备的图文资料，并及时向物业所在地所属的区房管局、街道（社区）报告，同时领取《内江市物业专项维修资金申请使用备案表》。
（二）制定并公示使用方案
申请人根据物业共用部位、共用设施设备的现状及业主的意见，编制物业专项维修资金使用方案。使用方案应包括：维修工程施工内容及方案、工程预算书（维修预算金额在3万元以上的需由工程造价咨询机构评审）、维修施工单位的选择方式、工程验收及决算方式、物业专项维修资金的列支范围和分摊方式等，使用方案应在建筑区划内显著位置进行公示，且公示期不少于15日，并留存图文资料。
（三）选择施工单位
工程预算编制完成后，申请人通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。3万元以下的维修工程项目，申请人可通过协议方式在维修更新改造施工企业名录库中选定维修施工单位。3万元（含3万元）以上的维修工程项目应由申请人组织并在相关部门的监督下在维修更新改造施工企业名录库中通过比选方式选定，或由业主大会决定是否采用公开招标的方式选定有相应资质的维修施工单位。（注：选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等，维修施工单位应当具备独立法人资格并具有相关资质）
（四）业主表决
物业专项维修资金使用方案公示后，应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在建筑区划内显著位置进行公示，且公示期不少于7日，同时留存图文资料。
（五）使用备案办理
申请人持《物业专项维修资金使用备案表》等材料到物业所在地的区房管局办理维修资金使用备案，并由所属的街道（社区）签署意见。区房管局在材料齐备后于3个工作日内审核，签署初审备案意见并上报市房管局。市房管局根据区房管局、街道（社区）同意备案的意见，对所申报的初审材料进行复审并备案。（注：金额在3万元以下的申请由区房管局对业主表决情况进行抽查，同时留存相关材料；金额在3万元以上的申请由区房管局协同市房管局对业主表决情况进行抽查，同时留存相关材料）申请人在审核备案后方可与维修施工单位签订工程承包合同。未经审核备案擅自维修的，专项维修资金监管机构不得拨付维修费用，擅自维修造成事故的，其责任由相关责任人承担。
（六）划拨工程预付款
通过维修资金申请使用备案的维修项目，专项维修资金监管机构根据工程承包合同的约定，经核准后于5个工作日内预拨付工程款，预付款原则上不得超过预算金额的50%。
（七）实施工程
工程实施过程中，申请人应做好工程质量监督管理及工程资料的收集，并留存图文资料，以作存档备案。
（八）工程竣工验收
工程竣工后，由申请人组织业主委员会（未成立业主委员会的由相关业主）、物业服务企业、维修施工单位以及相关部门进行验收，申请人凭工程决算书、工程决算费用分摊清册、费用结算票据、工程验收合格证明等材料向市房管局备案。
（九）公示验收结果
申请人对验收结果及决算进行为期7日的现场公示，并告知市、区房管局及相关部门对其公示情况进行监督检查并留存图文资料。
（十）决算审核
维修金额在3万元以上的需由工程造价咨询机构出具审核意见。市房管局在材料齐备后于10个工作日内审核并签署备案意见。决算金额超过预算金额5%时，需由业主在决算分摊费用清册上再次签字确认并公示及留存图文资料。
（十一）划拨工程尾款
工程保修期满后，专项维修资金监管机构在5个工作日内拨付扣除质量保证金后工程剩余的金额。（注：维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保修期满后，由维修施工单位凭据业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业的审核意见等相关资料，向专项维修资金监管机构提出申请，监管机构方可拨付工程质量保证金。工程质量保证金为工程总额的2%～5%。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定）
八、物业专项维修资金紧急使用
市、区房管局应按以下程序办理，各县房管局可参照此程序执行。
（一）提出紧急使用申请
发生危及房屋及人生财产安全等紧急情况（本细则第五条），需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，申请人应采集、留存已损坏共用部位、共用设施设备的图文资料，并及时向物业所在地所属的街道（社区）及区房管局报告，同时向市房管局提出维修资金紧急使用备案申请，相关人员于24小时内到现场查勘物业损坏情况。
（二）紧急维修
在办理维修资金紧急使用备案的同时，申请人可通过协议方式在维修更新改造施工企业名录库中选择维修施工单位组织紧急施工，并根据物业共用部位、共用设施设备的现状，编制物业专项维修资金紧急使用方案。方案应包括：维修工程施工内容及方案、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程验收及决算方式、物业专项资金的列支范围和分摊方式等，使用方案应在建筑区划内显著位置进行公示，且公示期不少于15日，并留存图文资料。
（三）紧急维修使用备案办理
申请人持《物业专项维修资金紧急使用申请表》等材料到物业所在地所属的区房管局办理紧急维修资金使用备案，并由所属的街道（社区）签署意见。区房管局在材料齐备后于3个工作日内审核，签署初审备案意见并上报市房管局。市房管局根据区房管局、街道（社区）同意备案的意见，对所申报的初审材料进行复审并备案。
（四）划拨工程预付款
通过维修资金紧急申请使用备案的维修项目，专项维修资金监管机构根据工程承包合同的约定，经核准后于5个工作日内拨付工程预付款，预付款原则上不得超过预算金额的50%；
（五）工程竣工验收
工程竣工后，由申请人组织业主委员会（未成立业主委员会的由相关业主）、物业服务企业、维修施工单位以及相关部门进行验收，申请人凭工程决算书、工程决算费用分摊清册、费用结算票据、工程验收合格证明等材料向市房管局备案。
（六）公示验收结果 申请人对验收结果及决算进行为期7日的现场公示，并告知市、区房管局及相关部门对其公示情况进行监督检查并留存图文资料。
（七）决算审核
维修金额在3万元以上的须由工程造价咨询机构出具审核意见。市房管局在材料齐备后于10个工作日内核审核并签署备案意见。决算金额超过预算5%，需由业主再次签字确认并公示及留存图文资料。
（八）划拨工程尾款
工程保修期满后，专项维修资金监管机构在5个工作日内拨付扣除质量保证金后工程剩余的金额。（注：维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保修期满后，由维修施工单位凭据业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业的审核意见等相关资料，向专项维修资金监管机构提出申请，监管机构方可拨付工程质量保证金。工程质量保证金为工程总额的2%～5%。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定）
九、申请人应当对申请备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，并承担相应的法律责任。
十、维修资金使用的分摊，按下列规定进行：
商品房之间使用维修资金的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
十一、共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：
（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支；
（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，从相关受益业主的维修资金账户中列支。
十二、房屋主体结构因损坏影响住用安全的，经业主委员会或者相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行鉴定，鉴定费用计入维修成本。
十三、维修、更新改造工程，维修金额在3万元以上的需由工程造价咨询机构出具预算评审和决算审核意见，业主大会也可决定是否聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，评审及决算审核费用、监理费用从相关业主个人账户中核减，未聘请工程造价咨询机构、监理单位的，由业主委员会（未成立业主委员会的由相关业主）、物业服务企业自行组织监督。
十四、业主对维修、更新、改造费用有疑义的，申请人应提供详细资料并负责解释；仍有疑义的可委托专业工程造价咨询机构进行复核；委托费用由委托方垫支，后由责任方支付。维修资金使用过程中引起的重大纠纷，当事方可申请调解，也可向人民法院提起诉讼。
十五、在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会（未成立业主委员会的由相关业主）、物业服务企业应当做好解释、协调工作，对工程的工期、质量进行监督。
十六、管理机构应加强维修资金使用过程的监督管理，增强透明度，不得暗箱操作。物业专项维修资金使用情况需在内江市房地产管理局﹙http://fgj.neijiang.gov.cn/﹚网站上公示。
十七、物业共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力的原因造成损坏需要维修、更新、改造的，可以按本细则使用物业专项维修资金。
十八、本细则自公布之日起施行。
十九、本细则由内江市房地产管理局负责解释。
