【遂宁市】《物业服务企业退出物业服务项目指导意见》

第一条  为了规范物业服务企业退出物业项目服务的活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，做好物业服务项目在退出中的交接工作，保障物业服务活动依法正常进行，根据《物业管理条例》等有关法规政策的规定，制定本意见。

第二条  遂宁市行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依照法律规定或合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目管理的（含前期物业服务）适用本意见。

第三条  退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证物业服务正常秩序、依法有序、平稳过度、防止损失产生的原则进行。

第四条  市房地产管理行政主管部门负责全市物业服务企业退出物业服务项目过程的指导监督工作。

第五条  物业服务企业退出物业项目服务的，应依法接受物业项目所在地街道办事处、社区居民委员会和相关部门的指导监督。

第六条  物业服务企业应当遵循诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好退出物业服务交接工作，保持物业服务项目的连续性并平稳过度。

第七条  业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定，保持物业项目管理的正常有序，维护物业管理区域的稳定。

第八条  物业服务合同期满，物业服务企业不再续约或者按约提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并将协商意见以书面形式在物业管理区域内公告15日。该小区未成立业主委员会的以书面形式在物业管理区域公告15日。

业主委员会接到告知书之日起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业。

同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地房产管理行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处、居民委员会。

（二）拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收、支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。业主欠交物业服务费的应当向物业服务企业如数交纳。物业服务企业也可依法追收。

（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1.竣工验收资料。包括规划红线图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收报告、竣工验收备案表等资料.

2.设施设备出厂合格证、设备使用说明书、安装调试报告、保修卡（保修协议）、电梯准用证等设施设备技术资料以及设施设备的维护保养等资料。

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4.物业管理期间共有部位、共有设施设备管理过程中形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

5.物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如业主档案资料、物业的规划、建设的有关资料等。

6.专项维修资金的使用情况。

7.物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备。

8.实行酬金制，受聘期间用物业服务费用购置资产及物品；实行包干制，受聘期间用物业共用部位、共用设施设备以及相关经营所配置的资产及物品。

9.其他属于物业管理区域的物品、图纸和资料。

10.法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

（五）新的物业服务企业续接后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业服务企业。

第九条  物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业服务企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业区域内公告。同时，业主委员会在业主大会结束后7日内应将业主大会的决议以书面形式通知原物业服务企业。

（二）按业主管理规约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。

以专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过不再续约或者解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并在物业服务区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在房地产管理行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并告知街道办事处、社区居民委员会。

（三）业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应依法邀请物业专家库成员组成评标委员会；业主委员会应代表业主将投标企业方案报送项目所在房地产管理行政主管部门进行专家评标，并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘或续聘物业服务企业工作。

房地产管理行政主管部门和街道办事处、社区居委会要积极做好业主大会选聘物业服务企业的指导、监督工作。

（四）业主委员会按照本意见第八条第（四）项规定与原物业服务企业办理交接事宜；新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。

第十条  因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者按约提前解除合同，暂未选定新的物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业服务企业，原物业服务企业应当及时到物业项目所在地房地产管理行政主管部门备案，并告知街道办事处、社区居民委员会。

（二）房地产管理行政主管部门在接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作，经协调达不成一致的，可暂由街道办事处、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。有业主委员会和物业项目没有业主委员会的也可委托由市物业协会进行托管。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜。

新的物业服务企业接续管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。

第十一条  因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者按约提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，原物业服务企业应当及时到物业项目所在地房地产管理行政主管部门备案，并告知街道办事处、社区居民委员会。前期物业应告知开发企业。

（二）房地产管理行政主管部门接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处到物业项目听取业主、物业服务企业等的意见，并做好继续服务的协调沟通工作，经协调达不成一致的，可由街道办事处、社区居民委员会组织业主在房地产管理行政主管部门监管指导下依法成立业主委员会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生费用由业主据实交纳。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定，在房地产管理行政主管部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。

向街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜的，街道办事处、社区居民委员会在业主大会依法成立后，应当与业主委员会办理相关移交事宜。

业主大会选聘新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。

第十二条  业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会应当在业主大会决议明确的期限内，与新选物业服务企业签订物业服务合同，并在新的物业服务合同开始前，新老物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接之日前后的责任等事项进行约定。交接时间应明确具体时点，时点前的责任由原物业服务企业承担，时点后的责任由新物业服务企业承担。

第十三条  物业服务企业有下列情形之一的，物业所在地房地产管理行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案。如物业服务企业该行为，造成业主的财产损失的，应当依法按约承担赔偿责任。限期改正期间，该企业不得参与本市物业服务项目的投标活动，不得参评各级物业服务评优活动：

（一）物业服务企业未按照本意见的规定退出或承接物业项目、拒绝接受有关政府部门的指导和监督管理；

（二）物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自解除合同提前撤出的；

（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业项目的；

（四）其他违反法律法规和扰乱物业服务市场秩序行为的；

以上行为，情节严重、影响恶劣的，物业服务企业资质审批部门可依据《物业管理企业资质管理办法》第十一、十八条的规定，撤销其资质证书。

第十四条  合同期内，物业服务企业资质失效后继续从事物业服务项目的，原资质审批部门应告知物业项目所在地房地产管理行政主管部门，由所在地房地产管理行政主管部门告知业主委员会。业主委员会应及时召开全体业主大会，解除合同，另聘物业服务企业。

第十五条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地房地产管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业服务企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依照国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。

第十六条  因规模较小导致物业服务企业退出服务项目的，房地产管理行政主管部门要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业服务上水平。

第十七条  因物业服务企业退出物业服务项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交行业行政主管部门或人民法院解决。

第十八条  在物业服务活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。造成后果的开发企业应承担赔偿责任。

第十九条  本意见由遂宁市房地产管理局负责解释。

第二十条  本意见自发文之日起执行。