【遂宁市】《遂宁市物业管理承接查验指导意见》的通知

 遂宁市房地产管理局

关于印发《遂宁市物业管理承接查验指导意见》的

通      知

各县、区房产管理局（所），各房地产开发企业，各物业服务企业，业主大会，市物业管理协会：

为规范我市物业管理承接查验活动，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》和四川省《物业承接查验办法》等规定，结合我市实际，我局制定了《遂宁市物业管理承接查验指导意见》。现印发给你们，请遵照执行。

特此通知

附件：1.遂宁市物业管理承查验指导意见

2.遂宁市前期物业承接查验标准指导标准

3.遂宁市物业承接查验实施方案

4.物业承接查验协议

5.物业承接查验记录表

遂宁市房地产管理局办公室

2011年11月1日制

附件1

遂宁市物业管理承接查验指导意见

第一条　为规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》、《四川省物业承接查验办法》等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。

第二条　本指导意见适用于本市行政区域内的物业管理承接查验工作。市、县（区）房地产行政主管部门对本辖区的物业管理承接查验负责指导和监督。

第三条　本指导意见所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指物业管理企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

第四条　承接查验的条件

（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；

（二）供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，均能够正常使用；

（三）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；

（四）房屋幢、户编号经有关部门确认；

（五）法律法规、政策规定的其他条件。

第五条　承接查验的时限

（一）建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业管理企业完成承接查验手续。

（二）业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当在《物业服务合同》生效后30日内，会同业主大会新选聘的物业管理企业与原物业管理企业完成承接查验手续（另有约定时限的除外）。

第六条　承接查验的主要项目

（一）物业资料

1、竣工验收资料，包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

2、技术资料，包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

（二）物业共用部位

包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）物业共用设施设备

包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（四）物业管理用房

第七条　承接查验的所有资料，归物业管理区域内的全体业主所有，可由物业管理企业保管。

前期物业服务合同终止时，业主大会成立的，原物业管理企业应当将物业管理用房和本意见第六条所列物业资料、物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理手续。物业服务合同生效后，业主委员会将物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给业主大会新选聘的物业管理企业。

第八条　承接查验程序

（一）书面通知查验

1、新建物业具备本指导意见第四条规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业管理企业进行物业管理承接查验工作。

2、物业服务合同生效后3日内，业主委员会应当书面通知原物业管理企业办理承接查验手续。

3、物业管理企业接到通知后5日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会）书面约定承接查验时间。

（二）成立查验小组

承接查验前，物业管理企业可与选聘方（建设单位、业主大会）成立查验小组，根据项目的实际情况，做好承接查验的相关工作。

（三）移交物业资料、物业管理资料

查验小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业管理企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接查验协议中注明。

（四）查验物业共用部位、共用设施设备

查验小组要按照国家、省、本市建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并作好查验记录。

（五）解决查验遗留问题

查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。

（六）签订承接查验协议

查验小组对查验内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接查验协议。

承接查验协议应当包括：项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和参加查验的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。

（七）资料保管

交接双方办理完承接查验手续后，物业管理管理企业应当妥善保管承接查验的所有资料。

（八）移交相关费用

原物业管理企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业管理企业。

（九）建设单位、业主大会、物业管理企业可以聘请相关专业机构协助办理承接查验手续。

第九条　承接查验备案

交接双方办理承接查验手续后30日内，物业管理企业应当书面告知物业项目所在地区（市）县房产管理部门，并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房产管理部门留存。

区（市）县房产管理部门应当将上述留存资料存入项目档案。

第十条　承接查验双方的责任

（一）承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接查验标准的，物业管理企业应当及时接管；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验。

（二）建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位负责完善。

（三）原物业管理企业负责物业管理承接查验协议生效前的物业管理活动，新物业管理企业负责物业管理承接查验协议生效后的物业管理活动。

（四）承接查验后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。物业项目自查验接管之日起，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业管理企业负责，费用由全体业主承担。

（五）承接查验后，物业管理企业未妥善保管造成承接查验资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任。

（六）承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公布。

第十一条　有关承接查验的纠纷，交接双方可以协商解决，也可以直接向人民法院起诉。

第十二条　分期建设的项目，可以按本指导意见分期承接查验。

第十三条　本意见自下发之日起施行。

附件2：

遂宁市前期物业承接查验标准指导标准

一、房屋主体具体查验标准

1、按图纸设计检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；主体结构，外墙不得渗水。

2、楼地面面层与基层粘结牢固，不开裂空鼓。

3、内墙面，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无渗漏。

5、卫生间、阳台地面低于相邻地面2厘米左右，不应有积水。

6、木地板整体平整，无明显拼接缝，无翘曲变形，无色差，扣条、踢脚线安装牢固，踢脚线接缝平整、严实。

7、门窗：门开启自如，门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝，目视零配件齐全，位置准确，无翘曲变形及斜角，门窗缝隙均匀；门锁、窗销牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜，完整；电子防盗门通话清晰，完好；不锈钢防盗门表面光亮，无锈迹，无刮花、变形。

8、楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、墙面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

11、油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

13、有线电视已开通，收视良好。

14、开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

15、灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

16、水表、电表、气表安装牢固，计数正常，无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞排水通畅。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

22、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

二、公建配套接管查验标准

1、天台：天沟、落水管口畅通完好；隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施牢固。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：路面平整，无水泥块，无起砂，断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，无缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。路缘石的外型尺寸(长、宽、高)偏差不得超过±5毫米，外露面缺边，缺角长度不得大于20毫米，并不得多于一处。平卧式进水口盖座外边缘与侧石边距离不得大于5厘米并不得伸进侧石的边线。检查井盖板底座应铺砌牢固，四周应仔细夯实，盖板顶面标高应与路面标高一致。

7、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

10、保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

14、阴沟、暗沟、化粪池排水畅通，不积水，池壁无裂缝，池内无杂物，沟、池盖板安装牢固、平稳。

15、护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

16、台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

17、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

18、信 报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

19、雕塑、装饰小品牢固，完好，安全。

20、招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

三、设施设备的接管查验标准

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，通风降温良好，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。电源零线和接地线应分开。机房内接地装置的接地电阻值不应大于4Ω；机房应有良好的防渗、防漏水保护。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符。工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设备完好，通风采光良好。

5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

6、给水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。设置在建筑物内的水箱其顶部与屋顶的距离应大于80cm，水箱应有相应的透气管和罩，入孔位置和大小要满足水箱内部清洗消毒工作的需要，入孔或水箱入口应有盖(或门)，并高出水箱面5cm以上，并有上锁装置，水箱内外应设有爬梯。水箱必须安装在有排水条件的底盘上，泄水管应设在水箱的底部，溢水管与泄水管均不得与下水管道直接连通，水箱的材质和内壁涂料应无毒无害，不影响水的感观性状。水箱的容积设计不得超过用户48h的用水量。

7、小区监控设备：

a)、监控室的地面应光滑、平整、不起尘,静电地板接地良好，质量符合国家相关规范；门的宽度不应小于0.9m,高度不应小于2.1m.
b)、摄像机宜安装在监视目标附近不易受外界损伤的地方,安装位置不应影响现场设备运行和人员正常活动.安装高度,室内宜距地面2.5-5m室外应距地面3.5-10m,并不得低于3.5m。

c)、电梯厢内的摄像机应安装在电梯厢顶部、电梯操作器的对角处,并应能监视电梯厢内全景。

d)、录像存储部分： 采用数字硬盘录像机硬盘压缩存储，存储时间不少于15天。

e)、系统采用设备和部件的视频输入和输出阻抗以及电缆的特性阻抗均应为75欧姆，音频设备的输入、输出阻抗应为高阻抗或600欧姆。

f)、系统应能手动或自动操作，对摄像机、云台、镜头、防护罩等的各种动作进行遥控。

g)、避雷设备及接地：由于摄像机都安装在室外，为了保护摄像机和视频光端机的安全，需要安装避雷设备和接地装置。避雷器至少包括电源避雷、视频避雷和信号线避雷等。依据JGJ/T16-92《民用建筑电气设计规范》第14章接地与安全：第14.7.5.3条要求，当机房接地与防雷接地系统共用时，接地电阻要求小于1Ω。因此对于监控机房和通讯机房接地均应与建筑物防雷地等共用同一接地装置，接地电阻要求小于1Ω。

四、相关政策文件

《物业物业管理条例》、《遂宁市物业管理承接验收指导意见》、《电气工程施工质量验收规范》、《电气安装工程质量检验评定标准》、《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》、《消防系统接管标准》、《电气设备设施接管标准》。

附件3：

遂宁市物业承接查验实施方案

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。  

一、物业承接查验前应具备的条件

建设单位应当按照国家有关规定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

3、邮政、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

7、法律、法规规定的其他条件。   

二、承接查验准备工作

1、人员准备。物业的承接查验是一项专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

2、计划准备。承接查验工作应按步骤有计划地实施。

（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

3、资料准备。在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

4、设备、工具准备。在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

三、物业承接查验的内容与方式

1、物业资料查验。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，未能全部移交下列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。  

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（5）承接查验所必需的其他资料。

2、物业共用部位、共用设施设备现场查验。物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，建设单位应当依法移交供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，但不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业查验的方式。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

四、承接查验所发现问题的处理及时限

1、承接查验所发现问题的处理方法。

（1）现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

（2）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（3）从发生原因和处理责任看工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按住建部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。　　

（4）为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。

2、承接查验所发现问题的处理时限。

（1）房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作日内建设单位进行整改，整改后进行复验。

（2）公共配套设备设施的承接查验存在的问题，10个工作日内进行整改，并进行复验。

（3）资料移交存在缺失的部分，5个工作日内进行补齐。

（4）钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。　

五、承接查验后物业的移交及相关责任

1、建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章，并由房地产主管部门确认。

3、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

4、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

5、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

6、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复。

附件4：

物业承接查验协议

甲方： __________建设方

法人代表：

乙方：____________ 物业服务有限公司

法人代表：

丙方：____________业主委员会（社区）

法人代表：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《遂宁市物业管理承接查验指导意见》的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就XX物业承接查验签订本协议。

第一章      物业基本情况

第一条  物业基本情况

物业类型：

座落位置 ：

管理界限：

东至：      南至：

西至：      北至：

占地面积：    平方米       建筑面积：      平方米

第二章        甲方的权利与义务

第二条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第三条　现场查验  7个工作  日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第五条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

乙方的权利与义务：

第六条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第七条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第八条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第九条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第十一条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第十二条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三章      存在问题解决方法及其时限

第十三条  房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作内开发公司进行整改，整改后进行复验。

第十四条  公共配套设备设施的承接查验：存在的问题，10个工作内进行整改，并进行复验。

第十五条  资料移交存在缺失的部分，5个工作内进行补齐。

第十六条  钥匙的承接查验：缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。

第四章      违约责任

第十七条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十八条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第十九条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第二十条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第二十一条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。