【广元市】《广元市前期物业服务招投标工作流程》

广元市城乡规划建设和住房保障局

关于印发《广元市前期物业服务招投标

工作流程》的通知

广规建住房发〔2017〕10号

各县、区城乡规划建设和住房保障局，市经济技术开发区建环局，各房地产开发建设单位、物业服务企业：

为进一步规范我市前期物业服务招投标活动，维护招投标当事人合法权益，促进我市物业服务市场的公平竞争和健康发展，根据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《四川省物业管理条例》和省住建厅《关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》等相关规定，结合我市前期物业服务招投标工作实际，制定了《广元市前期物业服务招投标工作流程》，现予印发，请贯彻实施。

一、新建住宅及同一物业管理区域非住宅房屋总建筑面积在3万平方米以上的开发建设项目，开发建设单位应按《四川省物业管理条例》规定，通过招投标的方式确定前期物业服务企业。

住宅及同一物业管理区域非住宅房屋总建筑面积低于3万平方米或投标人少于3个的，经房地产行政主管部门核准可采用协议方式选聘物业服务企业。

二、招标方可以委托专业的招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，经房地产行政主管部门批准也可以自行组织实施招标活动。

三、注册地不在本市的物业服务企业，进入本市辖区内从事物业服务活动的，必须具有二级及以上的物业服务资质，在我市辖区内办理分支机构工商注册登记后，再向项目所在地县区房地产行政主管部门申请资质备案并建立信用信息档案后，方可进行投标活动。

四、实施中出现的新情况、新问题及工作建议请随时向我局反馈。

附件：《广元市前期物业服务招投标工作流程》 

广元市城乡规划建设和住房保障局

2017年4月28日 

附件

广元市前期物业服务招投标工作流程

一、招标筹备

根据建设部《前期物业管理招投标暂行办法》、《四川省物业服务条例》和省住建厅《关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》规定必须进行招标的物业项目，物业建设单位应当及时组织实施招标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完成招标筹备工作，筹备工作主要包括： 

（一）成立招标机构。物业建设单位自行组织招标的，应当成立招标小组；委托招标的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 

（二）编制招标文书。文书主要包括： 

1．招标公告或投标邀请书； 

2．招标文件，招标文件应包括以下内容： 

(1)招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况、公建配套情况（物业服务用房、业主委员会议事活动用房、车库等）、物业交付使用时间； 

(2)前期物业服务服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； 

(4)投标报价要求、评标标准和评标方法等； 

(5)数据计算误差的处理原则；

(6)招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件及实地考察物业的时间，开标、评标的时间、地点等； 

(7)拟订前期物业服务合同的主要条款和相关说明；

(8)投标书封标要求和送达的截止时间、地点及方式；

(9)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

二、招标备案 

招标人完成招标筹备工作后，在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房地产行政主管部门备案： 

（一）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（主要包括：建设工程规划许可证、国有土地使用权证、规划总平面图、开发企业工商营业执照及资质证书）； 

（二）招标公告或者投标邀请书； 

（三）招标文件； 

（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；

（五）前期物业服务合同范本；

（六）临时管理规约范本；

（七）房屋使用说明书范本；

（八）法律、法规规定的其他材料；

拟采取邀请招标的，由招标人在邀标前以书面形式上报项目所在地房地产行政主管部门。 

三、发布招标公告 

属公开招标的物业建设项目，由招标人完成备案后在“广元市公共资源交易服务中心“网站或其他政府公共媒体上发布招标公告，公告期限不得少于5天（其中必须含1个以上工作日）；属于邀请招标的物业建设项目，由招标人在完成备案手续后向3个以上具有相应资质条件的物业服务企业发出投标邀请书。招标公告包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式。

（二）招标项目的基本情况，包括物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间等。

（三）投标资格条件，报名的地点和期限。

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

四、投标申请人投标报名及资格预审 

报名参加投标的单位在报名时需提供本单位资质证书、营业执照、单位简介、信用信息证明及管理业绩等资料。

招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审，并报房地产行政主管部门备案。经资格预审备案后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中随机选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 

五、发放招标文件、踏勘现场、答疑会 

（一）招标人发出已经备案的招标文件及其他资料。 

（二）招标人根据物业服务项目的具体情况，组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

（三）对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答，但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。 

（四）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 

六、投标文件的编制与递交 

投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并按招标文件规定的截止时间将投标文件密封送达投标地点。 投标文件应包含以下内容：

（一）投标函、投标人资质证书、投标人法人身份证明、营业执照、组织机构代码证、信用信息证明及业绩材料等资信材料；

（二）物业服务企业的管理机构设立方案，工作流程及各项管理规章制度；

（三）投标报价，价格分析，包括管理服务费用收支预算方案等商务材料；

（四）物业服务分类标准与服务承诺；

（五）根据招标文件要求应提供的其它材料。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。 

七、开标、评标 

（一）组建评标委员会。招标人于开标前持委托证明、投标人清单在房地产行政主管部门监督下，在广元市物业管理专家库内随机抽取占评标委员会三分之二以上的专家作为评标委员会成员，与招标人代表共同组成评标委员会，评标委员会总人数应是5人以上单数，抽取的评标专家不得是参与投标企业的人员。房地产行政主管部门通知评委在指定的时间到达评标现场进行评标。 

（二）开标。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，大会现场应由房地产管理部门全程监督，开标一般应按以下流程进行： 

1．主持人对评标大会议程，会场纪律等相关事项进行说明； 

2．主持人宣布评标大会正式开始，并介绍招标人代表及出席评标大会的监督人； 

3．监督人检查招标人的委托书和身份证明材料；

4．招标人通过随机抽取的方式决定评标顺序； 

5．招标人及投标人检查投标文件密封情况；

6．投标人按照抽取的评标顺序开启标书，并出示投标方代理人身份的证明材料；

7．评标委员会入场，并出示评标委员会的身份证明；

8．评标委员会开始评标。评标按资信部分、技术部分、商务部分和现场答辩四大项总合分值进行考评打分，评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件及投标人的答辩进行综合评审和比较，招标文件中未规定的标准和方法，不得作为评标依据。招标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范要求，或招标文件提出明显不切实际、不可实现的物业服务目标的，评标委员会可采用书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方形作必要说明或补正。评标委员会应对评分结果签字确认；

9．评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 

10．主持人宣布评标大会结束。 

评标过程由记录员全程记录，并装订在中标备案材料中。

八、定标并签发中标通知书 

公开招标的，由招标人根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标候选人后，在7日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。 

邀请招标的，由招标人按照中标候选人的排序确定中标人，在7日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。 

九、签订合同及备案 

（一）招标人和中标人应当自《中标通知书》发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，该物业相关资料应由招标人一并移交至中标人。招标人和中标人不得再另行订立背离合同实质性内容的其它协议。

（二）招标人应当自确定中标人之日起15日内，将有关招投标的资料一式叁份报项目所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标专家小组的评标报告、中标人的投标文件及签订的前期物业服务合同等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

十、其它

（一）招标人与中标人应当自签订《前期物业服务合同》 

之日起15日内，将通过招标方式确定的物业服务收费，报项目所在地物价主管部门备案，作为招标物业项目前期物业服务收费标准。 

（二）招标人必须凭与中标人签订的《前期物业服务合同》申请办理《商品房预售许可证》；

（三）前期物业服务招投标工作中的广告、信息发布、文件编制等事项的费用，均由招标人支付；

（四）业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，可参照本工作流程执行。

十一、本工作流程自2017年5月1日起试行。

  广元市城乡规划建设和住房保障局办公室

2017年4月28日印发