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泸住建函〔2011〕386号
泸州市住房和城乡规划建设局
关于开展和规范前期物业管理招标投标工作的通知
各区（县）住建局，各房地产开发建设单位、各物业服务企业：
为加快推进和规范前期物业管理招投标工作，健全物业管理市场竞争机制，维护广大业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号）和四川省住房和城乡建设厅《关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》（川建房发【2011】262号）等规定，现就开展和规范我市前期物业管理招标投标工作通知如下：
一、提高认识，切实规范我市前期物业管理招标投标工作，进一步促进物业管理行业规范有序发展
物业管理招标投标对引导和培育物业管理市场、规范物业管理活动、保障广大业主权益、促进物业管理行业健康发展具有重要意义。严格实施前期物业管理招投标，是依法办事、维护法律尊严的具体表现；是依法行政，杜绝暗箱操作的重要手段；是为物业管理行业营造公开、公正、公平市场环境的必由之路。推行前期物业管理招投标，通过市场选择服务好、讲信用、有实力的物业服务企业，能够真正维护广大业主的利益。大力推进前期物业管理招投标，有助于落实物业承接验收制度，督促建设单位兑现销售承诺，从源头上减少开发企业与业主的矛盾和纠纷，为构建和谐小区奠定基础。
二、健全制度，开展和规范前期物业管理招标投标活动
前期物业管理招标投标 应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
（一）明确前期物业管理招投标主体与范围
总建筑面积5万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位应当按照法律法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，进行公开招标和邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业，总建筑面积5万平方米以下，2万平方米以上的新建商品住宅项目，建设单位可以采取邀请招标的方式选聘物业服务企业。采取公开招标方式的，建设单位应当在泸州市房地产管理局网站（www.lzsgfj.gov.cn）或其他公共媒体上发布招标公告。采取邀请招标方式的，建设单位应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
总建筑面积2万平方米及以下的新建商品住宅项目，经县级以上的房地产管理部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（二）建立健全物业管理评标专家制度
1、认真贯彻省住房城乡建设厅《关于印发<四川省物业管理专家管理试行办法>的通知》（川建发[2010]262号）文件要求，制定下发《泸州市物业管理专家管理实施意见》，建立我市物业管理评标专家库，推进物业管理行业的科学化、规范化发展。
2、前期物业管理招标投标工作由建设单位组织实施，建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，应提交法律法规及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的相关材料，向县级以上房地产管理部门备案，并在我市物业管理评标专家库中随机抽取评标专家（抽取的评标专家应占整个招标组的三分之二以上）（20万平方米以上要求在省专家库抽），会同建设单位确定的招标人代表，组成评标开标组，实施评标开标。县级以上房地产管理部门将对前期物业管理招标投标工作进行监督。
（三）严格前期物业管理招投标完成时限
通过招投标方式选择物业服务企业的，建设单位应当按照规定时限完成物业管理招投标工作：
预售商品房项目，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
新建现售商品房项目，应当在实施现售前30日完成；
非出售的新建物业项目，应当在交付使用前90日完成。
（四）进一步明确相关程序
一是同一物业管理区域住宅项目，只能选聘一家物业服务企业实施物业服务。
二是前期物业管理期间，业主大会尚未组建,物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位首先应与原物业服务企业解除合同，并在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并在物业所在地公示后，按照规定另聘物业服务企业。
三是省外物业服务企业参与投标的，需按《四川省住房和城乡建设厅关于省外企业入川从事物业服务活动实行备案管理的通知 》（川建房发[2010]246号）文件的要求，进行工商注册分支机构登记并向四川省住房和城乡建设厅申请资质备案后，再到我市房地产管理部门提供相关资料，即可在我市进行投标活动。
四是市外物业服务企业参与投标的，需向我市房地产管理部门提交工商注册分支机构登记和企业资质等级资料，即可在我市进行投标活动。
五是建设单位应当自确定中标人之日起15日内，应提交法律法规及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的相关材料，向县级以上房地产管理部门备案。
六是业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的参照本通知执行。
七是建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，并按国务院《物业管理条例》及相关规定给予处罚。
八是本通知由泸州市房地产管理局负责解释，自2011年9月1日起执行。
二○一一年八月二十五日
