【攀枝花市】关于印发加强全市物业管理工作意见的通知

关于印发加强全市物业管理工作意见的通知

知各县（区）人民政府，市级各部门，各大企业：

《关于加强全市物业管理工作的意见》已经 2012 年 3 月 15日第 3 次市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

攀枝花市人民政府

2012 年 8 月 16 日

关于加强全市物业管理工作的意见

  随着城市建设步伐的加快和居民生活水平的提高，物业管理已成为当前群众普遍关注的一个热点和重点。为进一步加强全市物业管理工作,理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业管理服务水平，改善居民居住环境,促进和谐社区建设,依据《物权法》、《物业管理条例》等国家相关法律法规，结合我市实际制定本意见。

  一、重要意义

  物业管理工作是一项关乎人民群众切身利益的民生工程，做好这项工作对构建和谐物业、和谐社区及和谐社会意义重大。各县（区）政府及市、县（区）相关部门要充分认识物业管理工作的重要性，以构建和谐社会为指导，深入贯彻落实科学发展观,把物业管理与城市化发展结合起来，推进物业管理与社区管理的“一体化”建设，确立“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则，合理分工、各负其责，增强责任感、紧迫感，采取有力措施加强物业管理工作，及时化解物业管理工作中的矛盾和纠纷，真正使物业管理各项工作落到实处，为我市的城市文明和社会和谐做出新的贡献。

 二、实施原则

（一）统一领导、综合协调原则。物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。各县（区）政府、街道办事处（乡镇政府）要将住宅小区物业管理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业管理中遇到的各类问题。

（二）分级负责、属地管理原则。物业管理工作的重心在街道办事处（乡镇政府）和社区居委会，县（区）政府和街道办事处（乡镇政府）要充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将物业管理工作职责落到实处。

（三）权责统一、保障到位原则。市、县（区）两级各行政主管部门要按照权责相统一的原则，科学划分物业管理的职责和义务，分解下放相关管理职权，做好物业管理保障工作。

 三、工作目标

（一）各级物业管理工作组织机构健全，人员、经费、措施保障到位，管理、督导、考评体系完善。

（二）建立物业管理联动机制和联席会议制度且运行良好，机制创新有突破性进展并产生明显社会效益。

（三）老旧小区、无主管楼院整治改造有效，管理顺畅，努力提高城市住宅小区物业管理覆盖率。

（四）业主大会、业主委员会健全及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强，社区和谐指数不断提升。

（五）物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效在基层化解，群众满意度逐步提升。

 四、工作要求

（一）实施老旧小区改善工程，切实落实物业管理全覆盖计划。各县（区）政府要积极开展老旧住宅小区的整治工作，并逐步引入规范的物业管理，实现老旧小区物业管理“扩面提质”。针对不同类型的住宅区，分别采取专业化公司进驻、后勤式、社区介入、居民自治互助等多种管理形式，使全市城市建成区住宅小区（楼院）逐步全面实行物业管理。要在街道办事处、乡镇设立物业服务机构，向暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区提供清扫保洁、垃圾清运、公共秩序维护、日常维修等有偿的基本服务，同时适应新农村建设需要，尝试物业服务机构进入农村基层，逐步推进城乡物业管理一体化。

（二）科学指导业主大会建设，提升业主自主管理水平。业主大会制度是业主自主管理的有效途径，是维护业主权益的基本形式。业主大会工作核心在自我建设，重点在指导监督，必须作为一项经常性工作常抓不懈。县（区）住建（房管）部门主要负责业主大会工作的业务指导，街道办事处（乡镇政府）负责业主大会工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权力，指导业主大会、业主委员会依法设立、科学运作。要加大对业主委员会的扶持力度，有计划地组织学习培训和经验交流，有条件的小区可以给予业主委员会成员（楼栋长）适当的岗位补贴。

（三）制定物业应急维修措施，保证物业的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用设施设备的日常维修由责任单位或责任人落实。街道办事处（乡镇政府）要制定物业应急保障方案，在紧急状态或责任单位（责任人）难以履行维修责任时，对公共部位房屋损毁漏水、下水管道堵塞、水电故障、“急、难、愁”修理项目或突发情况，启动应急维修机制，提供有偿维修服务，迅速、有效地解决物业使用中的突发事件，切实维护人民群众的基本生活秩序。

（四）完善物业项目退出机制，确保小区日常管理不失控。街道办事处（乡镇政府）要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位，相关部门应给予行政干预，责令限期改正，依法作出处理。街道（乡镇）要建立应急托管机制，对物业服务企业撤离后业主大会尚未成立或业主大会不能履行责任，物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理。同时，积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，尽快实施规范化的物业管理。

（五）建立矛盾投诉调解机制，有效化解物业管理纠纷。各县（区）要制定调解工作规则，规范调解工作程序，指导行业调解活动，对物业管理中的重大纠纷实施调解。街道办事处（乡镇政府）可利用现有调解机构，吸纳物业管理专业人员，建立调解工作机制，受理辖区内物业管理的咨询投诉，调解处理物业服务纠纷。物业管理矛盾调解的相关工作纳入街道大调解工作序列，接受市、县（区）司法、房管部门业务指导。要倡导物业管理行业自律，研究行业调解工作规律，通过广泛深入的行业调解，努力将物业管理中的矛盾发现在社区，解决在基层，消除在萌芽状态。

（六）健全联席会议制度，形成多方联动的新格局。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇政府）负责召集，由县（区）住建（房管）部门、城管部门、公安派出所、司法所、社区居委会、业主、业主委员会和物业服务企业等方面的代表组成。物业管理联席会议共同协调辖区物业小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件。联席会议原则上每月召开一次，特殊情况随时召开。

 五、职责分工

（一）市政府建立综合协调机制，成立全市物业管理工作领导小组，负责制定相关政策规划，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各相关部门共同做好加强全市物业管理相关工作，并将该项工作纳入目标管理，实行统一考评。

（二）市房地产管理部门负责全市物业管理行业的指导和监督，研究制定物业管理政策法规和行业服务标准，监管物业服务企业资质和房屋专项维修资金，参与对各县（区）、各部门物业管理相关工作的目标任务考核，负责物业管理工作的业务指导和人员培训。

（三）县（区）政府负责辖区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理责任，制定本县（区）物业管理相关政策措施。县（区）住建（房管）部门具体负责辖区物业管理行业的指导监督，负责业主大会工作的业务指导，检查考评物业服务质量，组织物业管理区域划分，参与新建住宅项目的物业承接查验和物业管理项目交接工作，进行物业管理工作绩效考核等。

（四）街道办事处（乡镇政府）具体负责辖区内物业管理工作，把物业管理工作纳入社区建设重要内容，建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，参与辖区业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，参与和协调物业管理项目交接等工作，负责组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会、办理业主委员会备案手续，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作等。

（五）发改部门负责完善物业服务收费办法和标准，查处违法违规收费行为；民政部门负责社区居委会的业务培训，加强社区居委会对业主委员会的指导监督；财政部门负责牵头制定长效管理老旧住宅小区和保障性住房小区的财政资金管理政策；工商部门负责街道物业服务机构登记注册工作，强化住改商、住改办经营证照审批管理，查处住改商、住改办的无照经营行为；地税部门积极落实街道物业服务机构相关税收优惠政策；司法部门负责物业矛盾调解工作机制的建立和业务指导；人社部门负责落实街道物业服务机构的就业扶持政策；住建部门负责处理开发企业的房屋工程质量、室外装饰装修和涉及规划方面的纠纷，及时制止和查处小区出现的乱搭乱建等违规问题；城管部门负责小区园林绿化建设的指导和培训工作，负责涉及市容市貌、环境卫生、园林绿化等违规问题的查处工作；公安部门做好小区安防制度建立的指导监督和对违法违规行为的查处工作，指导小区临时停车位规划工作，指导监督小区内消防设施设备的维护、改造工作；质监部门做好小区内特种设备的安全监察监督工作，受理违反标准化、计量、质量管理情况的举报、查处；环保部门加强物业管理区域居住环境保护的监督管理，按照职责权限依法查处小区内出现的噪音扰民和环境污染等违法违规问题；宣传媒体应积极做好加强物业管理工作的宣传工作，营造良好的社会舆论环境；水、电、气主管部门落实抄表收费到最终用户，承担经营维护管理义务。

 六、保障措施

（一）加强组织领导。各县（区）政府要高度重视，加强领导，强化对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。各相关部门要落实责任，研究措施，扎实推进，为加强物业管理工作提供有力的组织保障。

（二）机构人员到位。各县（区）政府要明确物业管理主管部门，街道办事处（乡镇政府）明确具体的物业管理工作机构、工作职能和分管领导，并配备专(兼)职工作人员。

（三）建立健全考核机制。建立“市、区、街道”三级物业管理考核机制。市政府将物业管理工作纳入城市综合管理考核范围，每年对县（区）政府进行一次考核；县（区）政府定期对街道（乡镇）物业管理工作进行检查考核；街道办事处（乡镇政）负责对辖区物业管理。