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各区市县人民政府，各园区管委会，科学城办事处，市政府有关部门：
自国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施以来，我市物业管理工作取得了一定成效，但在贯彻实施过程中也还存在一些有待规范和解决的问题，为进一步贯彻《条例》，落实市四届人大常委会第三十一次会议的有关审议意见，促进我市物业管理健康有序发展，现就加强我市物业管理工作有关问题通知如下。
一、加强领导，提高认识，明确职责
物业管理事关千家万户，关系到广大人民群众的切身利益。要继续采取多种宣传方式，积极开展物业管理政策法规的宣传教育，提高全社会对物业管理工作的认识。各级人民政府要按照属地管理、分级负责的原则，切实加强领导，把进一步贯彻实施《条例》纳入重要议事日程，建立健全物业管理机构，充实工作人员，认真解决物业管理工作中的矛盾和问题，做好物业管理小区的稳定工作，促进物业管理行业健康发展。
物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门要会同街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居委会等有关部门，按照《条例》赋予的职责，协调配合，各司其职，各负其责，切实规范物业管理活动。
绵阳市房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作，并指导县（市、区）物业管理工作。
县（市、区）房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作，负责业主大会和业主委员会的政策引导和业务指导工作。
街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会负责辖区内业主大会和业主委员会的成立及其日常运作的监督指导工作，调解和处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和纠纷。
街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会负责辖区内的社区管理工作。社区管理包括户籍、治安、计划生育、征兵、民政优抚、爱国卫生等管理工作以及退休、就业保障等社会服务工作。物业管理企业应积极协助街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会开展好社区管理工作。
物业管理企业主要按照物业服务合同约定进行物业管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和社会生活秩序。物业管理企业应积极主动听取街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内物业管理工作的意见和建议。街道办事处（乡镇人民政府）及相关行政部门、社区居委会不得将行政职能和社会职能转嫁给物业管理企业，或硬性摊派不合理费用。房地产行政主管部门对物业公司进行资质年检时应听取街道办事处意见。
二、加强前期物业管理，认真解决开发建设遗留问题
（一）前期物业管理要从商品房规划建设时严格把关。严格审查规划项目设施是否配套，功能是否完善，特别是物业管理用房的配建应在规划设计条件中予以明确，并核实物业管理用房是否按照标准实施配建。从2005年3月1日起，新建住宅项目，按项目总建筑面积的千分之四配建物业管理用房，建筑面积在2.5万平方米以下的项目，按照不低于建筑面积100平方米配建。物业管理用房应当包括物业企业办公用房、安勤人员值班住宿用房、监控室、物业储藏用房、业主委员会办公用房；其中，业主委员会办公用房标准为15平方米-25平方米。
物业管理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有。主要满足物业管理服务使用功能，未经业主大会同意，不得擅自改变其使用用途。
（二）规范物业管理项目的招投标活动,推进物业管理市场化进程。新建住宅及同一物业管理区域内非住宅物业或多层、高层混合物业总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的小区，总建筑面积在2万（含2万）平方米以上的单栋高层住宅，其项目开发建设单位，必须实行公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业对其开发项目实施前期物业管理。为保证招标的公平、公正、公开，凡实行公开招标的物业，评标时应有评标委员会的专家参与，专家人数应占评标人数的三分之二以上。
投标人少于3个或住宅小区规模低于5万平方米、单栋高层住宅低于2万平方米，经物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
通过招投标方式选择物业管理企业的，新建商品住房预售的，须在申领预售许可证前完成。住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依据《条例》的规定，予以处罚纠正。
原（前期）物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可直接授权业主委员会续签合同。业主大会决定另行选聘物业管理企业的，提倡参照《前期物业管理招投标管理暂行办法》，通过公开、公平、公正的招投标方式进行。业主大会应将续聘或者更换物业管理企业的决议，作为物业管理区域的重大事项及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。
（三）加强对建设单位履行法定义务情况的监督。
建设单位必须在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。与商品房买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，房地产行政主管部门在商品房买卖合同备案时予以查验。
物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验达不到建设部《房屋接管验收标准》的，可以拒绝接管物业。
建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。建设单位要与物业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位必须按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，认真对待和及时处理群众投诉。
凡按照设计规范要求须安装电梯的建筑，在工程完工后须报经当地供电部门对其用电的安全性、可靠性进行审查后，方可办理竣工手续。
各级建设、规划行政主管部门应当会同同级房地产行政主管部门对房地产开发企业实施监督，凡属开发商不按规划、设计和有关技术规范或技术标准要求，以及不按有关政策规定执行等产生的遗留问题，要限期整改，限期仍不整改的，依法给予处罚。
三、切实解决水、电等部门向最终用户收费的问题
水、电、气、热、通讯、有线电视等相关单位必须依照《条例》的规定向最终用户收费。水、电、气、热、通讯、有线电视的最终用户是最终使用人。新建项目实行“一户一表”和有线电视“集中分配”。加大推进旧小区户表和有线电视集中分配改造工程。在未改造前，物业管理区域内共用的水、电设施设备交由供水、供电部门代管。根据国办发[2004]36号文件精神，未改造前向最终用户收费，可将水损、管网设施维护、抄表成本等必须发生的费用计入水价，逐步收回。尚未改造户表和有线电视集中分配工程前，相关单位向最终用户收费有困难的，可以委托物业管理企业代收代缴，并建立代收代缴协议。
四、进一步加大对物业管理活动的监督管理和指导
（一）加强对业主大会和业主委员会工作的指导监督。各级人民政府和物业所在地的街道办事处、居委会及房地产行政主管部门要认真按照《条例》和有关政策规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导监督责任。业主大会、业主委员会要自觉接受其监督指导。业主大会的各项决议和业主委员会的选举必须公开、透明、公正，按照合法程序进行，依法维护全体业主的合法权益。业主委员会要认真执行业主大会的决定，遵守《条例》、《业主大会规程》、《业主大会议事规则》。业主委员会委员要增强公益事业心和责任感，在物业管理活动中，起到模范带头作用。业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间发生纠纷时，要通过合法途径解决，不得采取写大字报、挂标语、集会、拒交管理费、上网进行人身攻击等过激行为，影响正常生活秩序和社会治安秩序。各有关部门和单位要认真处理和及时化解矛盾和纠纷，防止群体过激行为发生。对发生影响社会治安秩序的行为，公安机关应及时制止，依法处理。
（二）规范物业服务行为，切实提高服务质量。房地产行政主管部门要严格把握物业管理企业市场准入关，完善资质动态管理，把物业管理企业的市场行为与资质日常管理和年检相挂钩，作为资质等级升、降和市场准入退出的重要依据，不具备条件的不能进入市场，管理服务不规范的要清理淘汰，逐步优化我市物业管理行业队伍的结构，做好行业发展导向工作。物业管理企业应严格遵守物业管理法规政策，切实履行物业服务合同，按照物业服务合同约定的物业管理事项、服务质量、服务费用等内容提供服务，增强服务活动的透明度；物业管理企业不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途，不得侵害业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的经营收益。物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应及时制止，并向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业应加强物业管理信用档案系统建设，加强人员培训，提高人员素质，大力开展诚信和职业道德教育，接受社会监督。
（三）进一步加强物业服务收费工作的管理。建立和完善业主和物业管理企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业管理服务收费机制。按照国家发改委、建设部《关于印发<物业服务收费明码标价规定>的通知》（发改价检[2004]1428号），严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。价格行政主管部门要对物业管理收费中的违法违规行为予以坚决查处，切实维护广大业主的合法权益。
五、切实做好专项维修资金的归集和管理工作
在国家新的房屋专项维修资金归集管理办法出台前，要继续按照现有规定做好专项维修资金的归集和管理工作。对2000年8月8日以前已出售的商品房未归集维修资金的，应按业主购房款的2%尽快归集。具体归集办法和方式由业主大会决定，业主委员会负责落实收取。专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上决定通过。
房屋专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房地产行政主管部门要建立健全商品房专项维修资金管理机构，按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理，严禁任何单位、组织和个人挪作他用。对挪用维修资金或者造成维修资金损失的，要依法严肃处理。
二00五年二月四日
